北京市政府


北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定
市政府

第一章 总则
第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业（以下统称企业）。
第三条 实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。
第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。
第五条 租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。

第二章 出租方与承租方
第六条 企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。
第八条 租赁经营的条件和形式：
㈠地处偏辟或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。
㈡小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租（以下简称全员承租）。
㈢经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租（以下简称企业承租）。
第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。
第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。
第十一条 承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。
第十二条 承租方必须提供下列担保：
㈠个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保；
个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。
㈡全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；
㈢企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。
各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况具体确定。
担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。
承租方应将担保现金交给出租方。


第三章 租赁程序
第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。
企业租赁期间，商品或其它财产发生新的损失，由承租者负责。
第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。
㈠固定资产占用费：按租赁企业的固定资产（原值或评估资产现值）总额和行业固定资产综合折旧率计算。
㈡流动资金占用费：按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。
㈢租赁调节费：按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。
固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。
第十五条 出租方选择承租方的步骤：
㈠确定租赁形式。
㈡公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。
代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。
㈢组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案；
㈣组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见后，择优选定中标者。
第十六条 出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。
第十七条 企业租赁后， 其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。
第十八条 解赁期满， 出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。
第十九条 租赁期满前6个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。
出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。


第四章 租赁经营合同
第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。
第二十一条 租赁经营合同应当具备下列主要条款：
（一）租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。
（二）租金数额、交付期限和计算方法。
（三）承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。
（四）担保金数额、担保的形式和要求。
（五）风险保证金的数额、计算方法和交付期限。
（六）企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。
（七）租赁双方的权利和义务。
（八）租赁合同的生效条件和有效期限。
（九）合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。
（十）违约责任。
（十一）租赁期满后资产的返还和验收。
（十二）租赁双方约定的其他条款。
第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。
第二十三条 合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。
第二十四条 租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同：
⑴国家重大经济政策调整，企业无力承受。
⑵由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。
⑶由于一方违约使合同履行成为不必要。
⑷由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。
第二十五条 承租方违法经营， 损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。
由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。
第二十六条 租赁和同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。
租赁合同一方收到链一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。
第二十七条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。
第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。


第五章 权利与义务
第二十九条 出租方的权利：
㈠监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。
㈡定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。
㈢收取承租方按合同规定交付的租金。
㈣监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。
第三十条 出租方的义务：
㈠按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。
㈡负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。
㈢指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。
第三十一条 承租方的权利：
㈠使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。
㈡决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。
㈢经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。
㈣决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。
㈤在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。
第三十二条 承租方的义务：
（一）遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。
（二）执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者的合法权益。
（三）依法纳税，按合同交付租金和费用，安期向出租方报送统计、会计报表。
（四）按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。
（五）不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。
（六）加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。


第六章 收益分配和债权债务处理
第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。
第三十四条 租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配：
㈠实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金（实行提成工资的企业，税后不设此项基金），并从职工集体福利基金、职工奖励基金（提成工资）中按合同规定比例提取风险保证金。
㈡个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。
㈢企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。
第㈠、㈡款规定的风险保证金应全部交给出租方。
第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。
完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金（提成工资）直至扣发其20％以内的标准工资。
第三十六条 合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。
第三十七条 租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。
第三十八条 租赁企业职工集资， 或者个人，合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。
承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。
第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。
第四十条 租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产
抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。
第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。

第七章 附则
第四十二条 本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。
第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。
第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。
第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。



1988年9月5日
劳动部


劳动部转发国家计委《关于印发＜建设项目（工程）竣工验收办法＞的通知》的通知

现将国家计委计建设〔1990〕1215号《关于印发＜建设项目（工程）竣工验收办法＞的通知》转发给你们，并结合劳动部门的情况提出以下几点意见，请一并贯彻执行。
一、对“生产性建设项目的职业安全卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”进行监察，是劳动部门综合管理职业安全卫生工作、实行国家监察的重要内容之一，各级劳动部门都应高度重视，切实做好劳动部《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》（劳字〔1988〕48号）的贯彻执行工作。
二、要认真做好建设项目的初步设计审查工作，确保建设项目投产后符合安全卫生要求。
三、职业安全卫生设施按设计要求与主体工程同时建成使用是建设项目竣工验收五条标准之一。各级劳动部门应认真履行职责，严格把关。对规模较大、较复杂或职业危害因素较多的建设项目，应重点抓好初步验收工作。职业安全卫生设施不合格的，不予验收，并限期整改。建设项目未经劳动部门审查同意，不得投产使用；否则劳动部门有权拒绝与建设单位办理劳动业务。
四、建设项目职业安全卫生设施竣工验收实行分级管理。
1．国家计委组织验收的基本建设和技术改造项目，其竣工验收由劳动部参加，其初步验收由建设项目所在地的省级劳动部门参加。
2．国家计委委托项目主管部门组织验收的基本建设和技术改造项目，其竣工验收由劳动部或劳动部委托的省级劳动部门参加，其初步验收由建设项目所在地的省级劳动部门参加。受委托参加竣工验收的劳动部门应将对建设项目职业安全卫生设施验收的批复意见报劳动部备案。
3．项目主管部门组织的小型和限额以下基本建设和技术改造项目的验收工作，由省级劳动部门参加。
4．地方有关主管部门组织的建设项目，其验收工作由同级劳动部门参加。

附：国家计划委员会关于印发《建设项目（工程）竣工验收办法》的通知

（计建设〔1990〕1215号） （1990年9月11日）

按照国务院国办发（83）83号文的要求，在清理建国以来至1987年由我委或以我委为主与有关部门联合颁发的法规以及原国家建委颁发的法规时，我委曾明令废止了不适应新形势的基本建设竣工验收方面的主要法规。根据新的情况，为使项目竣工验收工作有章可循，经过一年多的研究和征求意见，我们制订了《建设项目（工程）竣工验收办法》，现印发你们，请结合实际情况贯彻执行，并将执行中的问题和意见告我委。

附：建设项目（工程）竣工验收办法

竣工验收，是全面考核建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目（工程）及时投产，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。为了搞好建设项目（工程）竣工验收工作，特制定如下办法：
一、竣工验收范围。凡新建、扩建、改建的基本建设项目（工程）和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。
二、竣工验收依据。批准的设计任务书、初步设计或扩大初步设计、施工图和设备技术说明书以及现行施工技术验收规范以及主管部门（公司）有关审批、修改、调整文件等。
从国外引进新技术或成套设备的项目以及中外合资建设项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料，进行验收。
三、竣工验收的要求：
进行竣工验收必须符合以下要求：
1．生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用；
2．主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品；
3．必要的生活设施，已按设计要求建成；
4．生产准备工作能适应投产的需要；
5．环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。
有的建设项目（工程）基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量，不应因此拖延办理验收和移交固定资产手续。
有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门（公司）批准后，对已完成的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。
国外引进设备项目、按合同规定完成负荷调试、设备考核合格后，进行竣工验收。其他项目在验收前是否要安排试生产阶段，按各个行业的规定执行。
已具备竣工验收条件的项目（工程），三个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政。如三个月内办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。
四、竣工验收程序。
1．根据建设项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个建设项目（工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目（工程）应先进行初验，然后进行全部建设项目（工程）的竣工验收。规模较小、较简单的项目（工程），可以一次进行全部项目（工程）的竣工验收。
2．建设项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工，设计及使用等有关单位进行初验。初验前由施工单位按照国家规定，整理好文件、技术资料，向建设单位提出交工报告。建设单位接到报告后，应及时组织初验。
3．建设项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。
五、竣工验收的组织。
大中型和限额以上基本建设和技术改造项目（工程），由国家计委或由国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造项目（工程），由项目（工程）主管部门或地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程规模大小，复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收工作。
验收委员会或验收组，负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料并实地察验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。
六、竣工决算的编制。
所有竣工验收的项目（工程）在办理验收手续之前，必须对所有财产和物资进行清理，编好竣工决算，分析预（概）算执行情况，考核投资效果，报上级主管部门（公司）审查。竣工项目（工程）经验收交接后，应及时办理固定资产移交手续，加强固定资产的管理。
七、整理各种技术文件材料，绘制竣工图纸。建设项目（包括单项工程）竣工验收前，各有关单位应将所有技术文件材料进行系统整理，由建设单位分类立卷，在竣工验收时，交生产单位统一保管，同时将与所在地区有关的文件材料交当地档案管理部门，以适应生产、维修的需要。
八、各部门（公司）、各地区可根据本办法，结合具体情况制定实施细则，并报国家计委备案。
九、本办法自发布之日起施行。