国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
广东省珠海市人大常委会


珠海市律师执业保障条例

（2003年9月26日珠海市第五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2003年11月27日广东省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议批准 2003年12月1日珠海市人民代表大会常务委员会公告第4号公布）



第一条 为执行《中华人民共和国律师法》等有关法律，保障律师的执业权利，规范律师的执业行为，维护当事人的合法权益，维护法律的公正实施，结合实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域。

第三条 律师依法执业受法律保护，任何单位和个人不得干涉、阻挠。

第四条 律师执业必须遵守宪法和法律，恪守职业道德和执业纪律。

第五条 国家机关及有关单位应当在各自的职责范围内为律师依法执业提供保障和便利。

第六条 律师有依法参与管理国家和社会事务的权利，为地方立法、政府决策和社会事务的管理提出意见和建议。

第七条 律师可以参加各种形式的普法活动，利用媒体和其他传播渠道，宣传和普及法律知识，解答法律问题。

第八条 律师可以接受国家机关、社会团体的邀请或者委托，参与处理民事、经济、行政纠纷及群众上访事宜，对争议或者纠纷的解决提供法律帮助及处理意见。

第九条 律师完成委托事项应当充分维护委托人的合法权益。律师有权根据法律的规定、执业规范和职业道德的要求，选择实现委托目的的方法。

第十条 律师办理诉讼、仲裁代理或者非诉讼业务，可以向工商、公安、国土、建设、税务、海关、劳动和社会保障、卫生、技术监督等部门以及房产、车辆等管理单位调查与所承办业务有关的情况，查阅、摘抄、复制与所承办业务有关的材料，有关单位和经办人员应当给予配合和协助，但涉及法律、法规、规章规定的个人隐私、商业秘密、国家秘密、国家安全等不宜公开的材料除外。对获取的材料，律师不得在该委托业务之外使用。

律师要求确认所复制的材料来源的，有关单位应当予以确认。

第十一条 律师向有关单位调查时只需出示下列证件：

（一）授权委托书；

（二）律师执业证书；

（三）律师事务所介绍信。

第十二条 律师在刑事案件犯罪嫌疑人被侦查机关讯问后或者采取强制措施之日起，可以接受犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审。

第十三条 对侦查阶段已办理委托手续的案件，受委托律师可以向犯罪嫌疑人提供法律咨询，包括解释、说明刑事诉讼法律及刑事法律的有关规定；附带民事诉讼的，解释、说明民事诉讼法律及民事法律的有关规定。

第十四条 侦查阶段已办理委托手续的案件，受委托律师可以向犯罪嫌疑人了解案件情况，包括犯罪嫌疑人的基本情况，犯罪嫌疑人是否实施或者参与以及怎样实施或者参与所涉嫌的犯罪、办案程序是否合法、其人身权利是否受到侵犯等内容。

第十五条 在侦查阶段，律师会见在押犯罪嫌疑人，对于涉及国家秘密的案件，应当经侦查机关批准；对于不涉及国家秘密的案件，不需要经过批准。律师提出会见要求的，侦查机关应当在国家规定的时限内安排会见。

律师会见在押犯罪嫌疑人的次数和时间应当得到保障，但应当遵守侦查机关和羁押场所关于作息时间和会见场所的规定，并不得有妨碍侦查机关诉讼活动的行为。

第十六条 在侦查阶段，律师会见在押的犯罪嫌疑人，侦查机关根据案件情况和需要可以派员在场，但不得妨碍律师依法会见。在审查起诉和审判阶段，辩护律师会见在押的犯罪嫌疑人、被告人时，人民检察院、人民法院不派员在场。

第十七条 律师会见在押犯罪嫌疑人、被告人，可以制作会见笔录并要求犯罪嫌疑人、被告人确认无误后在笔录上签名。羁押场所应当为律师制作会见笔录提供便利。

第十八条 律师为被逮捕的犯罪嫌疑人、被告人书面申请取保候审，有决定权的机关应当在接到申请书后七日内作出是否同意的答复，不同意取保候审的，应当书面告知申请人并说明理由。

第十九条 律师询问刑事案件是否已侦查终结并移送审查起诉或者已决定提起公诉的，侦查机关、公诉机关应当如实告知。

第二十条 人民法院向被告人送达起诉书副本告知被告人辩护权时，被告人已委托辩护律师的，人民法院应当将被告人已委托辩护律师的情况在送达回证上载明，并通知辩护律师案件已移送至法院审理。

第二十一条 律师根据法律规定查阅、摘抄、复制所承办案件的诉讼文书、技术性鉴定材料的，人民检察院应当准许，并提供必要的条件。律师根据法律规定查阅、摘抄、复制所承办案件指控的犯罪事实的材料，人民法院应当准许，并提供必要的条件。

律师办理申诉、抗诉案件，可以查阅已经审理终结的案件审判卷的正卷。

第二十二条 律师确有正当理由不能按时出庭，申请变更开庭日期的，人民法院应当予以考虑。

第二十三条 在法庭审理过程中，辩护律师有理由认为在侦查、审查起诉阶段公安机关、人民检察院收集的证明被告无罪或者罪轻的证据材料需要在法庭上出示的，可以申请人民法院向人民检察院调取该证据材料。

第二十四条 在法庭审理活动中，审判人员应当保障律师充分行使辩护权和辩论权，对律师正常的辩护和辩论行为，审判人员不应限制；对不尊重法庭、公诉人或者对方当事人及其代理人的言辞，审判人员应当制止。

在刑事案件法庭审理活动中，审判人员应当充分保障辩护律师与公诉人有平等的发言权、辩论权。在民事案件、行政案件法庭审理活动中，审判人员应当保障各方当事人的代理律师有平等的发言机会和完全阐述代理意见的机会。

第二十五条 对律师依法提交的材料原件和文书原件，公安机关、人民检察院、人民法院、仲裁机构和行政复议机关等有关单位应当签收。

第二十六条 人民法院、仲裁机构、行政复议机关向当事人送达裁判文书或者行政复议决定书时，应当通知其律师可以领取该文书副本。

第二十七条 司法行政部门依法对律师执业进行监督和指导。律师协会应当保障律师依法执业，维护律师的合法权益，为律师依法执业提供服务和协助。

第二十八条 有关单位及其工作人员违反法律或者本条例规定，侵犯律师执业权利的，律师可以向律师协会或者司法行政机关反映，也可以直接向有关单位或者其主管机关投诉，要求依法纠正，接受投诉的机关应当在职权范围内依法处理。

第二十九条 行政机关、司法机关违反法律或者本条例规定，侵犯律师执业权利的，律师可以向本级人民代表大会常务委员会提出申诉和控告。

第三十条 行政机关、司法机关及其工作人员违反本条例，有下列行为之一的，由有关机关或者部门责令改正；情节严重的，可以对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员给予行政处分：

（一）对律师查阅、摘抄、复制有关资料和证明材料不予配合的；

（二）在侦查、审查起诉和审判阶段不按规定履行告知或者通知义务的；

（三）不按规定保障律师会见在押的犯罪嫌疑人、被告人权利的；

（四）不按规定保障律师阅卷权利的；

（五）不按规定保障律师在法庭上行使辩护、辩论权利的。

第三十一条 律师违反《中华人民共和国律师法》等法律、法规的，当事人和有关单位可以向律师协会和司法行政主管部门投诉，由律师协会和司法行政主管部门在职权范围内给予处分或者行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 本条例自2004年3月1日起施行。