重庆市人民政府


重庆市防御雷电灾害管理办法

第 78 号

《重庆市防御雷电灾害管理办法》已经2000年4月21日市人民政府第57次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。


市长


二ＯＯＯ年四月二十五日



第一条 为了防御和减轻雷电灾害，保护人民生命财产安全，保障经济建设顺利进行，根据《中华人民共和国气象法》、《重庆市气象条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内，从事防御和减轻雷电灾害（以下简称防雷减灾）的活动，必须遵守本办法。
第三条 防雷减灾工作实行“预防为主，防治结合”的方针。
防雷减灾工作应坚持统一规划，统一部署，统一管理的原则。
第四条 市气象行政主管部门是防雷减灾工作的主管部门，负责组织、协调、管理和指导全市防雷减灾工作。
市气象行政主管部门所属的市防雷中心负责本办法组织实施的具体工作，并负责市级建设项目防雷减灾工作。
区县（自治县、市）气象行政主管部门负责本行政区域内的防雷减灾工作，其中，由市气象行政主管部门管理的事项除外。
未设气象行政主管部门的区县（自治县、市）的防雷减灾工作，由市防雷中心履行管理职责。
第五条 市防雷中心的具体职责是：
（一）承担防雷工程设计审核、施工监审、竣工验收；
（二）承担避雷装置安全检测，雷电灾害调查、鉴定；
（三）协助质量技术监督部门搞好防雷产品质量监督管理和质量监督抽查工作；
（四）负责从事除建筑工程防雷以外的防雷工程专业设计、施工单位的资质认证工作；负责从事防雷工程专业设计、施工的工程技术人员以及从事本单位防雷设施安全自检工作的工程技术人员的资格认证工作。
第六条 各级公安消防、技术监督、建设、城市规划、土地房屋等行政管理部门，应当按照各自职责协同各级气象行政主管部门实施本办法。
第七条 受市气象行政主管部门的委托，电力部门负责电力高压线路、发电厂、变电站等高电压电力设施的防雷减灾工作，并接受市防雷中心的指导、监督。
第八条 市、区县（自治县、市）气象行政主管部门应当组织开展防雷减灾科普宣传，组织推广利用防雷减灾的新技术、新措施。
第九条 市防雷中心应加强对本市雷电灾害的监测和预警；组织对雷电灾害防御的科学研究；并逐步开展雷电预报工作。
第十条 下列场所或者设施应当安装相应的防雷装置：
（一）一、二、三类防雷建（构）筑物、物资仓库、露天堆场；
（二）石油、化工、易燃易爆物资的生产或者贮存场所；
（三）电力设施、电气装置；
（四）通信设施、广播电视系统、计算机网络系统；
（五）法律、法规、规章和技术标准规定的其他设施和场所。
第十一条 从事防雷工程及防雷抗静电工程设计审核、施工监审、竣工验收和防雷设施、防雷抗静电设施检测以及雷电灾害调查、鉴定的工程技术人员，必须参加市气象行政主管部门组织的专门技术培训，考核合格后方可持证上岗。
从事本单位防雷设施安全自检的工程技术人员，必须参加市气象行政主管部门组织的专业考试，经考试合格，取得资格证书方可持证上岗。
第十二条 从事建（构）筑物防雷工程设计、施工的单位，应当持建设行政管理部门颁发的建设工程设计、施工资质证书，向市气象行政主管部门办理备案手续。
前款规定以外的防雷工程专业设计、施工和防雷设施自检的单位，应当按照国家和本市的有关规定向市气象行政主管部门申请资质认证。取得资质证书的单位应报建设、工商等行政管理部门备案。
禁止无证设计防雷工程。
第十三条 防雷工程设计单位应当按照当地的气候背景和雷电活动规律以及地理位置、地质等外界条件，结合雷电防护对象的防护范围和目的，严格按照国家和本市规定的防雷设施的技术标准和规范进行设计。
第十四条 新建、改建、扩建建（构）筑物及其附属设施的防雷工程，建设单位在报送建设规划审批前，须将防雷工程的设计方案、图纸和有关资料报送气象行政主管部门审核。
其他防雷工程，建设单位应当将防雷工程的设计方案、图纸和有关资料直接报送气象行政主管部门审核。
防雷工程需要变更设计的，建设单位应当按原审核程序报批。
第十五条 气象行政主管部门应自收到申请材料之日起15日内作出审核决定。对符合设计要求的，出具设计审核文件；不符合设计要求的，作出不予设计审核的决定，并书面通知申请人。
防雷工程审核不合格的，城市规划、建设、公安消防等行政主管部门不得发给相应的许可证，建设单位不得施工。
第十六条 气象行政主管部门应当根据建设项目防雷工程施工进度，实施分阶段进行检测，并将检测结果书面告知施工单位。
施工单位应当按照经审核批准的设计文件进行施工，并积极配合气象行政主管部门的检测工作。
禁止无证施工或超出资质等级承接防雷工程。
第十七条 建设项目竣工验收时，有防雷设施的，须同时向气象行政主管部门申请防雷工程检测验收。验收合格的，发给检测验收报告及验收合格证；经检测验收不合格，需进一步整改完善的，建设单位、施工单位应按要求尽快整改完毕并及时向气象行政主管部门申请复检。
无防雷设施验收检测报告及验收合格证的建设工程不得投入使用。
第十八条 防雷设施的产权单位和使用单位应做好防雷装置的维护工作，发现问题应及时维修。
居民住宅的防雷装置，物业管理部门应做好日常维护工作。
第十九条 气象行政主管部门应组织专门力量，对规定范围内的防雷设施和防雷抗静电接地保护设施进行检测。对经检测合格的单位，由防雷中心发给年度检测合格证。对检测不合格的单位，应督促其限期整改，以确保雷雨季节安全。
居民住宅的防雷设施，物业管理部门应配合气象行政主管部门做好年度检测工作。
油库、气库、化学品仓库等易燃易爆场所的防雷设施和防雷抗静电接地保护设施，应半年检测一次。
第二十条 雷电防护产品应当符合国家和本市规定的质量标准，并经质量检验机构检验合格后，方可出厂、销售、安装、使用。
进口的雷电防护产品应当符合国家强制性标准要求。
禁止出厂、销售、安装、使用不合格或者禁用的雷电防护产品。
第二十一条 遭受雷电灾害的单位和个人应及时向气象行政主管部门报告灾情，有关职能部门和受灾单位须积极协助气象行政主管部门对雷电灾害进行调查和鉴定，以确保调查和鉴定的真实性、科学性、公正性。
调查报告书和鉴定书须及时上报同级人民政府和市气象行政主管部门。
第二十二条 违反本办法，有下列行为之一的，由市、区县（自治县、市）气象行政主管部门给予警告，责令限期改正。逾期不改正的，处3000元以下罚款：
（一）违反本办法第十一条规定，从事防雷工作无资质证书上岗的；
（二）违反本办法第二十一条规定，隐报灾情或上报灾情不属实的。
第二十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由市、区县（自治县、市）气象行政主管部门给予警告，责令限期改正。逾期不改正的，处以5000元以上30000元以下罚款：
（一）违反本办法第十二条规定，无证设计防雷工程或未申请备案设计防雷工程的；
（二）违反本办法第十四条规定，防雷工程设计未经审核或审核不合格，以及变更设计未按规定报批，擅自开工的；
（三）违反本办法第十七条规定，防雷设施未经验收或验收不合格，擅自投入使用的；
（四）违反本办法第十九条规定，拒绝年度检测或年度检测不合格又拒绝整改的；
（五）建设单位将防雷工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的；
对违反本办法的其他行为的处罚，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第二十四条 违反本办法造成建设项目雷击火灾、爆炸、人员伤亡以及重大财产损失的，应追究有关单位及其责任人员的行政责任。
第二十五条 国家工作人员在防雷减灾工作中违反本办法，滥用职权、玩忽职守的，由其主管部门或有权机关给予行政处分，造成重大损失构成犯罪的，移送司法部门依法追究有关责任人的法律责任。
第二十六条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议或不起诉，又不履行处罚决定的，由作出决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第二十七条 本办法下列用语的含义：
（一）雷电灾害是指因直击雷、雷电感应、雷电感应的静电、雷电波侵入等造成人员伤亡、财产损失。
（二）防雷工程是指按照国家、行业和本市技术标准规定的防雷设计规范设计、安装的防雷装置，按其性能分为：
1．直击雷防护工程：由接闪器（包括避雷针、带、线、网）、引下线、接地装置以及其他连接导体组成，具有防御直击雷性能的系统装置建设项目；
2．雷电电磁脉冲防护工程：由电磁屏蔽、等电位连接、共用接地网、过电压保护器以及其他连接导体组成，具有防御雷电电磁脉冲（包括雷电感应和雷电波侵入）性能的系统装置建设项目。
（三）防雷装置是指具有防御直击雷、雷电感应和雷电波侵入的接闪器、引下线、接地装置、过电压保护器以及其它连接导体的总称。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



2000年4月25日
中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性