随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。



重庆市人大常委会


重庆市实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法

(1998年3月28日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2005年5月27日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改〈重庆市实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法〉的决定》修正)

　　第一章总 则


　　第一条根据《中华人民共和国野生动物保护法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条在本市行政区域内从事野生动物保护管理、驯养繁殖、开发利用、科学研究等活动，必须遵守本办法。


　　第三条本办法规定保护的野生动物，是指国家和市重点保护的陆生、水生野生动物；国家和市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物。


　　国家和市重点保护的水生野生动物以外的其它水生野生动物的保护管理，适用渔业法律、法规的规定。


　　第四条野生动物资源属于国家所有。


　　依法进行科学研究、驯养繁殖和其它开发利用野生动物资源者的合法权益受法律保护。


　　第五条野生动物的保护管理，实行加强资源保护、积极驯养繁殖、合理开发利用的方针，鼓励开展野生动物科学研究。


　　任何单位和个人都有保护野生动物资源的义务，对侵占或破坏野生动物资源的行为，都有权制止、检举和控告。


　　第六条市和区县(自治县、市)人民政府应当把保护、发展和合理利用野生动物资源纳入国民经济和社会发展计划。


　　在野生动物的保护管理、驯养繁殖和科学研究等方面有突出成绩的单位和个人，由市、区县(自治县、市)人民政府或其野生动物行政主管部门给予奖励。


　　第七条市林业行政主管部门、渔业行政主管部门，分别主管全市陆生、水生野生动物的保护管理工作；区县(自治县、市)林业、渔业行政主管部门，是本级人民政府的野生动物行政主管部门，分别主管本行政区域内陆生、水生野生动物保护管理工作。


　　区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门，应当按照国家和市的规定组织野生动物资源调查，建立资源档案。


　　第八条保护管理野生动物资源所需经费，在市和区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门的年度经费中列支，纳入同级财政预算。


　　建立野生动物保护发展基金制度。


　　第二章野生动物保护


　　第九条国家重点保护的野生动物名录，按国务院批准公布的执行；国家保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物名录，按国务院野生动物行政主管部门公布的执行。


　　市重点保护的野生动物名录，由市野生动物行政主管部门提出，市人民政府批准公布，报国务院备案，市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物名录，由市野生动物行政主管部门制定公布，报市人民政府备案。


　　第十条每年十月为重庆市保护野生动物宣传月。每年四月的第一周为重庆市爱鸟周。


　　第十一条市和区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门，应采取生物和工程技术措施，改善野生动物主要生息繁衍环境和食物条件。


　　单位和个人对伤病、饥饿、受困、搁浅、迷途的国家和市重点保护野生动物，应尽力救护，并及时报告当地野生动物行政主管部门，


　　第十二条禁止污染野生动物生息环境；禁止破坏野生动物巢、穴、洞、索饵场和泅游通道；禁止在国家和市重点保护野生动物主要生息繁衍场所使用有毒有害药物。


　　第十三条市人民政府应在国家和市重点保护野生动物的主要生息繁衍地区和水域划定自然保护区。在野生动物资源遭受严重破坏或资源贫乏的地区，由县级人民政府划定限期性的禁止猎捕区。分布零散的珍稀野生动物，由所在地的县级人民政府明令保护。


　　自然保护区的范围和用途，未经原批准机关批准，不得改变。


　　在自然保护区内禁止猎捕。


　　第十四条在国家和市重点保护野生动物的集中分布区，应逐级建立保护管理责任制。具体办法由县级人民政府野生动物行政主管部门制定。


　　鲜鱼主要生息繁衍场所所在区县(自治县、市)，对鲜鱼的保护实行区县(自治县、市)人民政府首长负责制。


　　第十五条有关单位和个人对野生动物可能造成的危害，应当采取防范措施。


　　因保护国家和市重点保护野生动物，造成农作物或其它损失的，应给予补偿。补偿经费由市和区县(自治县、市)人民政府承担。具体补偿办法，由市人民政府制定。


　　第三章猎捕管理


　　第十六条禁止捕杀、采集国家和市重点保护野生动物(含卵)。因科学研究、养殖、展览、交换、赠送或其它特殊情况，需要捕捉国家一级重点保护野生动物的，必须经市野生动物行政主管部门审核，向国务院野生动物行政主管部门申请特许猎捕证；猎捕国家二级和市重点保护野生动物的，必须经区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门审核，向市野生动物行政主管部门申请特许猎捕证。


　　第十七条猎捕国家和市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物，必须经区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门审核后，向市野生动物行政主管部门申请猎捕证。猎捕证由市野生动物行政主管部门印制。


　　猎捕动物种类和年度猎捕量限额，由市野生动物行政主管部门下达，不得超过。猎捕证每年验证一次。


　　第十八条猎捕者应按批准的种类、数量、场所、期限、工具、方法进行猎捕。严禁非法猎捕。


　　第十九条禁止使用军用武器、小口径步枪、汽枪、毒药、炸药、地弓、地枪、铁夹、猎套、鸟网、陷阱、火攻、电力等工具和方法进行猎捕。因特殊需要使用猎套、鸟网、陷阱捕捉的，必须经区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门批准。


　　第二十条误捕国家和市重点保护的水生野生动物，应立即无条件地放回原生息场所；误伤的应及时救护，并报告当地野生动物行政主管部门；死亡的由野生动物行政主管部门按有关规定处理。


　　第二十一条禁止猎捕、买卖国家和市保护的益鸟。


　　禁止在城市、工矿、乡镇、村院等人口聚居区，捕捉、猎杀鸟类，采集鸟卵，捣毁鸟巢。


　　禁止捕杀、买卖青蛙。


　　第二十二条外国人需要携带、邮寄或以其它方式将野生动物标本及其衍生物运出国(边)境的，必须经市野生动物行政主管部门审核同意后，报国务院野生动物行政主管部门批准。


　　第二十三条在适合狩猎的区域建立固定狩猎场所的，必须经市野生动物行政主管部门批准。

　　第四章驯养繁殖和经营利用管理


　　第二十四条鼓励开展野生动物科学研究和驯养繁殖，加强野生动物自然保护区、饲养场、驯养繁殖场、科学研究单位和动物园的管理工作。


　　第二十五条驯养繁殖野生动物的单位和个人，须按下列规定申请领取驯养繁殖许可证：属国家重点保护野生动物，按国家有关规定办理；属市重点保护野生动物以及属国家和市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物，由区县(自治县、市)人民政府野生动物行政主管部门审核，报市野生动物行政主管部门或其授权单位批准。


　　驯养繁殖许可证每年十二月验证一次。从事野生动物驯养繁殖的单位和个人不得收购无证猎捕的野生动物。


　　停止驯养繁殖野生动物的，应向批准机关申请注销驯养繁殖许可证，按规定妥善处理驯养繁殖的野生动物。


　　第二十六条禁止非法出售、收购、利用、加工、转让野生动物或其产品。因科学研究、养殖、展览、交换、赠送和其它特殊情况，需要出售、收购、利用、加工、转让的，属国家一级野生动物或其产品，须经市野生动物行政主管部门审核，报国务院野生动物行政主管部门或其授权单位批准；属国家二级和市重点保护野生动物或其产品以及属国家和市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物或其产品，由市野生动物行政主管部门或其授权的单位批准。


　　第二十七条运输、邮寄和携带野生动物或其产品，必须办理准运证。对无准运证的野生动物或其产品，任何单位和个人均不得承运。


　　出区县(自治县、市)的准运证，由所在区县(自治县、市)野生动物行政主管部门核发；出市境的，由市野生动物行政主管部门或其授权的单位核发；出国(边)境的，必须经市野生动物行政主管部门审核同意后，报国务院野生动物行政主管部门审批。


　　运输野生动物或其产品不得超越准运证规定的种类、数量、期限和起止地点，活体野生动物的运输及装卸应当遵守国家有关规定和我国参加的国际公约的规定。


　　第二十八条依法设立的木材检查站监督检查野生动物运输情况，对非法运输野生动物及其产品的行为有权制止，并予以扣留实物，任何单位和个人不得拒绝。木材检查站挡获的野生动物及其产品，应当及时交当地野生动物行政主管部门处理。


　　第二十九条经营野生动物或其产品，实行经营许可证制度。经营许可证，由市野生动物行政主管部门印制；经营许可证管理办法，由市野生动物行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。


　　对经营的野生动物或其产品，野生动物行政主管部门、工商行政管理部门或其它行政管理部门都应依法加强监督管理。工商行政管理部门或者其它行政管理部门在依法监督管理中挡获的野生动物或其产品，应及时交当地野生动物行政主管部门按照国家规定处理。


　　第三十条禁止宾馆、饭店、餐厅、招待所等饮食行业非法经营野生动物或其产品。


　　第三十一条持证经营野生动物或其产品的单位和个人，每年十二月应向市野生动物行政主管部门或其授权的单位申报下年度收购和销售计划，经批准后执行。


　　禁止任何单位和个人超越经营许可证规定经营野生动物或其产品。


　　第三十二条经营利用野生动物或其产品的，应当缴纳野生动物资源保护管理费。收费标准和办法，按照国家和市有关规定执行。


　　第五章罚 则


　　第三十三条违反本办法规定，同时又违反《中华人民共和国野生动物保护法》或其陆生、水生野生动物保护实施条例的行为，需要处以罚款的，分别依照其规定的标准执行。


　　第三十四条违反本办法规定，非法捕杀市重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门没收猎获物、猎捕工具和违法所得，吊销特许猎捕证，并处以相当于猎获物价值八倍以下罚款，没有猎获物的处八千元以下的罚款。


　　第三十五条违反本办法规定，外国人未经批准在本市行政区域内对非国家重点保护野生动物进行野外考察、标本采集或者在野外拍摄电影、录像的，由市野生动物行政主管部门没收考察、拍摄的资料以及所获标本，可并处四万元以下罚款。


　　第三十六条违反本办法规定，误捕国家或市重点保护的水生野生动物不立即放回原生息场所，或者误伤(死)国家和市重点保护水生野生动物不及时救护与报告的，由野生动物行政主管部门给予警告，责令纠正，可处五百元以上二千元以下的罚款。


　　第三十七条违反本办法第二十一条第三款规定，由工商行政管理部门或者野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，并按下列标准罚款：


　　(一)对捕杀青蛙者按每只二至十元罚款；


　　(二)对经营青蛙者按每只五至二十元罚款；


　　(三)对购买青蛙者按十元以上五十元以下罚款。


　　第三十八条违反本办法规定，猎捕、买卖国家和市保护的益鸟，或者在人口聚居区捕捉猎杀鸟类、采集鸟卵、捣毁鸟巢的，由野生动物行政主管部门给予警告，责令停止违法行为，没收猎获物及其猎捕工具，可处五千元以下的罚款；没有猎获物的，没收猎捕工具，可处一千元以下的罚款。


　　第三十九条违反本办法规定，未取得驯养繁殖许可证或者超越驯养繁殖许可证规定范围驯养繁殖国家重点保护野生动物以外的野生动物的，由野生动物行政主管部门没收违法所得，处二千元以下罚款，可以并处没收野生动物、吊销驯养繁殖许可证。


　　违反本办法规定，收购无证猎捕的野生动物的，由野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，并处相当于实物价值三倍以下的罚款，吊销驯养繁殖许可证。


　　第四十条违反本办法规定，有下列行为之一的，由野生动物行政主管部门吊销证件，没收违法所得，可以并处罚款：


　　(一)伪造、倒卖、转让猎捕证、驯养繁殖许可证，准运证的，处五百元以上五千元以下罚款；


　　(二)伪造、倒卖、转让经营许可证的，处二千元以上二万元以下的罚款；


　　(三)伪造、倒卖、转让特许猎捕证或者允许进出口证明书的，处五千元以上五万元以下的罚款。


　　第四十一条违反本办法规定，出售、收购、运输、携带非国家和市重点保护野生动物或其产品的，由工商行政管理部门或者野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，可以并处相当于实物价值五倍以下的罚款。


　　违反本办法规定，加工、利用、转让野生动物及其产品，或者邮寄国家和市重点保护野生动物产品的，由野生动物行政主管部门没收实物，并处相当于实物价值三倍以下的罚款。


　　第四十二条违反本办法规定，超越准运证规定的种类、数量、期限运输野生动物或其产品的，由野生动物行政主管部门按照无证运输野生动物或其产品的行为处理。


　　第四十三条违反本办法第二十三条规定，由市野生动物行政主管部门责令其停止狩猎活动，没收违法所得、狩猎工具和实物，可并处二万元以下的罚款。


　　第四十四条违反本办法规定，承运无准运证的野生动物或其产品，由野生动物行政主管部门没收承运者的违法所得，可并处二千元以下罚款。


　　第四十五条违反本办法第三十条规定，由工商行政管理部门或者野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，并可按下列标准处以罚款：


　　(一)非法经营非国家和市重点保护野生动物或其产品的，处一千元以上五千元以下罚款；


　　(二)非法经营国家和市重点保护野生动物或其产品的，处二千元以上一万元以下罚款。


　　第四十六条违反本办法第三十二条规定，由野生动物行政主管部门责令其限期缴纳野生动物资源保护管理费，逾期不缴纳的，处应缴纳的野生动物资源保护管理费二倍以下的罚款。


　　第四十七条对非法经营利用野生动物或其产品的，除依法给予处罚外，由区县(自治县、市)野生动物行政主管部门依照国家和市规定的收费标准，追缴二至五倍野生动物资源保护管理费。


　　第四十八条本办法规定的渔业行政主管部门的行政处罚权，可以由其所属的渔政监督管理机构行使。


　　第四十九条野生动物行政主管部门决定的行政处罚，必须出具处罚决定书。罚款、没收实物或违法所得，必须出具财务专用收据。


　　第五十条超过控制指标发放的猎捕证或者越权发放的猎捕证无效，对直接责任人员和主要负责人员，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。


　　第五十一条违反本办法规定，情节严重，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。


　　第五十二条野生动物行政主管部门的工作人员，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，


　　由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。


　　第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。


　　逾期不申请行政复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


　　第六章附 则


　　第五十四条本条例有关用语的含义：


　　国家重点保护的野生动物，是指由国务院公布的《国家重点保护野生动物名录》所列的野生动物和从国外引进的珍贵、濒危的野生动物。


　　市重点保护的野生动物，是指由市人民政府公布的《重庆市重点保护野生动物名录》所列的野生动物和从国外引进的其它野生动物。


　　国家保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物，是指由国务院林业行政主管部门公布的《国家保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物名录》所列的野生动物。


　　市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物，是指由市人民政府林业行政主管部门公布的《重庆市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物名录》所列的野生动物。


　　经营野生动物或其产品，包括出售、收购、利用、加工、转让野生动物或其产品的行为。


　　第五十五条外省进入本市行政区域内的野生动物，属于原产省重点保护野生动物的，可以视为本市重点保护野生动物适用于本办法的有关规定；不属于原产省重点保护野生动物的，可以视为本市保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的野生动物适用本办法的有关规定；水生野生动物可以视为本市重点保护的渔业资源适用渔业法律、法规的有关规定。


　　第五十六条野生动物或者其产品的种类、名称等需要作出鉴定的，由市野生动物行政主管部门指定专门机构进行。


　　第五十七条本办法所称以上、以下，均含本数。


　　第五十八条本办法自1998年7月1日起施行。


　　重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2005〕第14号


《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改<重庆市实施中华人民共和国野生动物保护法办法>的决定》已于2005年5月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　重庆市人民代表大会常务委员会


　　2005年5月30日


重庆市人民代表大会常务委员会关于修改《重庆市实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》的决定


　　(2005年5月27日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过)


重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议决定对《重庆市实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》作如下修改：

　　一、删去第二十二条第一款。


　　二、删去第二十六条。


　　三、将第五十四条修改为：“当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”


　　四、删去第五十九条。


　　本决定自公布之日起施行。


《重庆市实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》根据本决定作相应修正后，重新公布。