赤峰市住宅小区物业管理暂行办法
内蒙古自治区赤峰市人民政府
赤政发[2000]016号
赤峰市人民政府关于印发《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》的通知
红山区、松山区、元宝山区人民政府，市直各委办局：
《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
赤峰市人民政府
二○○○年二月一日
赤峰市住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城市居民住宅小区物业管理，提高城市整体管理水平，为居民提供舒适方便、文明整洁的生活环境，根据国家和自治区有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 对经统一规划、综合开发、配套建设而形成的2万平方米以上的居民住宅区(包括住宅组团，以下简称住宅小区)，应遵循公开、公正、公平竞争的原则，采取招标、投标办法，选择物业管理公司，实施物业管理。
第三条 物业管理是物业管理公司受业主管理委员会的委托，运用相应的管理办法和适用的维修养护技术，对房屋共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通和环境容貌等进行综合维护、修缮和整治的有偿服务活动。
第四条 各级人民政府建设行政主管部门负责本级物业管理工作，对物业管理公司进行监督、检查、指导，并设立投诉电话，处理群众对物业管理公司的投诉事项。
计划、财政、物价、土地、民政、卫生、环保、公安、消防、广播电视、电业、电信等有关部门及街道办事处依照各自职责，配合建设行政主管部门做好与物业管理相关的工作。
第二章 住宅小区业主管理委员会
第五条 凡是实施物业管理的住宅小区，均应成立业主管理委员会(以下简称管委会)，实行业主自治管理。管委会在建设行政主管部门指导下组建，由房屋产权人、使用人选举的代表、住宅小区驻街办事处、物业管理公司、开发建设单位的代表组成。
第六条 管委会成立之前，由建设行政主管部门指定物业管理公司介入前期管理，物业管理公司与开发建设单位签订介入前期管理意向书，就住宅小区的共用设施设备维修基金、小区配套、管理用房、保修期内维修等问题做出约定。管委会成立之后，管委会同建设行政主管部门组织招投标，选定物业管理公司，并由管委会同物业管理公司签定物业管理委托合同。
第七条 管委会的权利及义务
一、管委会的权利
(一)制定管委会章程，代表房屋产权人、使用人，维护其合法权利，执行业主代表大会的各项决议；
(二)召集并主持业主(代表)大会，并向大会报告工作；
(三)在建设行政主管部门的指导下，采取公开招投标的方式，委托物业管理公司对住宅小区进行物业管理；
(四)审议物业管理公司制定的对本住宅小区年度管理计划和涉及管理的重大措施；
(五)审议住宅小区专项维修基金使用计划；
(六)检查、监督物业管理公司各项管理工作及服务工作的实施情况；
(七)宣传、贯彻执行国家、自治区、市有关物业管理的法律、法规和政策；
二、管委会的义务
(一)遵守和履行物业管理委托合同；
(二)根据房屋产权人、使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督，协调解决房屋产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾；
(三)协助配合物业管理公司落实住宅小区各项管理措施；
(四)接受房屋产权人和使用人的监督；
(五)督促房屋产权人、使用人按时交纳物业管理费用；
(六)协调住宅小区相关管理部门的关系；
(七)接受建设行政主管部门的监督指导；
(八)不得从事各种经营活动。
第三章 物业管理公司
第八条 物业管理公司是取得《物业管理资质证书》，对住宅小区实行统一综合管理的专业企业，是具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司遵循自主经营、有偿服务、自负盈亏的原则，逐步推行社会化、专业化的管理模式。
第九条 旗县区建设行政主管部门负责物业管理公司成立的初审，初审合格后报市建设行政主管部门审批。取得《物业管理资质证书》的物业管理公司，到市工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照，到市物价部门办理收费许可证等有关手续。
第十条 市建设行政主管部门对《物业管理资质证书》实行年检制度，并加大监察力度，对无资质、擅自承揽物业管理业务的单位或组织予以取缔。
第十一条 物业管理公司依据物业管理委托合同进行物业管理。物业管理委托合同由市建设行政主管部门制定。
物业管理工作人员一律挂牌上岗，提供文明、优质服务。
第十二条 物业管理公司的权利及义务：
一、物业管理公司的权利
(一)制定所管物业的管理规定和制度；
(二)按照有关规定收取物业管理费；
(三)有权要求管委会协助管理；
(四)有权制止房屋产权人、使用人违反规章制度的行为；
(五)有权聘请专营公司承担专项管理业务；
(六)可以实行多种经营，以其收益补充物业管理收费。
二、物业管理公司的义务
(一)履行物业管理委托合同，依法经营，优质服务；
(二)执行国家《物业管理企业财务管理规定》，接受同级财政部门的监督检查；
(三)向管委会提交管理工作计划、重大管理措施、专项维修基金使用计划；
(四)接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
(五)接受街道办事处对住宅小区环境卫生的监督管理；
(六)接受建设行政主管部门的监督指导；
(七)设立投诉电话，处理群众对本公司工作人员的投诉事项。
第十三条 物业管理公司未能达到物业管理委托合同规定的标准，或者违反物业管理委托合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成房屋产权人、使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由建设行政主管部门依照有关规定予以处理。
第十四条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 住宅小区物业管理
第十五条 凡住宅小区，应实行物业管理。一个住宅小区必须由一家物业管理公司进行统一管理。小区内的单位自管房，应由物业管理公司统一管理。
第十六条 在住宅小区的建设过程中，物业管理公司要协助开发建设单位和质检部门共同把好工程项目质量关，发现问题及时协调解决。在工程项目竣工后，建设
行政主管部门与介入前期管理的物业管理公司对约定内容的落实情况进行全面验收，对验收不合格的，建筑工程管理部门、质检部门不予竣工验收。
第十七条 住宅交付使用后，由开发建设单位负责保修期内的维修事宜，开发建设单位不能进行维修的，可按建安价格2%的比例向受委托的物业管理公司支付维修包干费用(该费用从施工单位的工程质量保证金中支付)，由物业管理公司负责保修期内的维修事宜(结构质量事故除外)。
第十八条 城市规划设计部门必须按房屋总建筑面积0．5%的比例，规划设计出小区管理服务用房和商业用房的具体位置和施工图。其建造费用由各开发建设单位按开发面积0．5%的比例分摊，在利润中支出，不得摊入房价。房屋建成后，产权属管委会，由建设行政主管部门监管使用。
第十九条 物业移交时，开发建设单位向物业管理公司移交下列资料(复印件)：
一、住宅小区规划图、竣工总面积图；
二、单体建筑、结构、设备竣工图；
三、地下管网竣工图；
四、城市规划验收工程质量检查验收合格证书；
五、物业产权明细表。
第二十条 住宅小区的公共设施设备和公共场地，由物业管理公司统一管理和经营，以其收益补充住宅小区物业管理经费。
第二十一条 房屋的自用部位和自用设施设备由房屋产权人、使用人负责维修；房屋的共用部位、共用设施设备由物业管理公司统一管理和维护。
第二十二条 物业管理的内容及标准：
一、共用设施设备管理：共用设施设备完好，无随意改变用途现象；道路平整畅通，无空鼓和塌陷，无积水和结冰；污水井、化粪池及时清掏。
二、住宅小区绿化管理：草坪花坛花木繁茂，叶色正常，树冠完整，花色鲜艳，层次分明，高矮有序；花木无枯枝败叶，预防控制病虫害；草坪内无堆物堆料，无明显人为损坏。
三、环境卫生管理：果皮箱、袋装垃圾箱等环卫设施完备；公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物现象；环境干净整洁，楼房周围无堆积物；小区内、楼房外墙及楼道内无乱贴、乱画现象；公共场地、绿地实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清。
第二十三条 住宅小区的给排水、供电、供热、电信、有线电视等管线的维修养护和环保治理，由各专业部门负责，具体范围为：
一、供热部门负责小区内的供热设施设备、供热管线及住房内散热器的维修和管护。
二、供水部门负责小区内的供水设施设备、供水管线及住户分户表阀门的维修和管护。
三、电力部门负责住宅小区内架空线路、地下埋设线路至用户分表闸上接触点的维修管护。
四、环保部门负责小区内环境污染及噪音扰民的治理。
五、电信、有线电视部门负责住宅小区、住户内线路、设施设备的维修管护；涉及安装、改造的，须征得物业管理公司同意。
六、实行物业管理的住宅小区内的生活垃圾由物业管理公司负责收集，并运到垃圾转运站或垃圾点。
七、实行物业管理的住宅小区环境卫生的管理地界与街道办事处管理地界的界定，以小区建筑物外沿为界限。对过去的旧街巷道，小区开发建设后变为小区内人行道路的，由物业管理公司管理、保洁；仍是城市街路巷道的，由街道办事处管理、保洁；没有纳入物业管理的住宅，由产权单位管理，其环境保洁由街道办事处监督管理。
第二十四条 住宅小区房屋产权人、使用人须遵守下列规定：
一、不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、接引、损坏、拆除房屋共用及附属设施设备。
二、禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、违章建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重物品；禁止损坏园林设施；禁止占用、践踏绿地；禁止乱倒拉圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止向下水管道弃扔杂物；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；禁止从事对小区环境有不良影响的活动。
三、住宅小区内不得随意停放自行车和机动车辆；禁止载重车进入住宅小区(通过住宅小区内的城市道路除外)。
第二十五条 房屋产权人、使用人必须服从物业管理公司的正常管理，遵守业主公约，自觉按时交纳物业管理费。对无资质、擅自承揽物业管理业务的，房屋产权人、使用人有权拒交各项费用。
第五章 物业管理费
第二十六条 物业管理费是指物业管理公司为房屋产权人、使用人提供的共用部位、共用设施设备的维修养护和环境卫生、绿化等项目的服务收费，由物业管理公司以住宅小区为单位根据实际提供的服务项目申报。
第二十七条 根据国家计委、建设部和自治区物价局、建设厅的文件规定，物业管理费构成：一、工资及附加费；二、共用设施、设备日常运行、维修及保养费；三、绿化管理费；四、清洁卫生费；五、保安费；六、办公费；七、物业管理单位固定资产折旧费；八、法定税费；九、利润。
第二十八条 市物价部门是物业管理服务收费的审批机关，并负责物业管理收费的监督管理。
第二十九条 住宅小区内办公用房和营业用房的物业管理收费，按所在住宅小区收费标准分别加收10%和20%。
第三十条 空置房屋的物业管理收费，按所在住宅小区收费标准的50%计收。
对房屋产权人因故未入住的空房，其物业管理费，由房屋产权人负担；开发建设单位未售出的空房，物业管理费由开发建设单位负担。
第三十一条 凡被国家、自治区评为物业管理优秀住宅小区的，自批准日期的下月开始，物业管理费分别上浮20%和10%。
第三十二条 物业管理特殊服务费，指为房屋产权人、使用人特殊需要提供服务所收取的费用(如代看小孩、代送报纸、代邮信件、代灌煤气等)。特殊服务费实行经营者定价，并向当地物价部门备案。
第三十三条 物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年检制度。物业管理收费人员必须持证收费，并使用由市建设行政主管部门统一印制的票据
，不得擅自提高收费标准。
第三十四条 市建设行政主管部门和市财政部门要研究制定住房共用部位、共用设施设备维修基金管理办法和相应的制度，经市人民政府批准后实施。
第六章 违章处理
第三十五条 物业管理公司违反办法第十一条、十二条、十三条、二十二条、三十三条有关规定的，由建设行政主管部门视其情况，给予通报批评，并依据建设部《物业管理企业资质管理试行办法》中的有关规定，给予降低资质等级或撤销其资质的处理。
第三十六条 房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条规定的，由物业管理公司予以制止、批评教育，责令恢复原状，赔偿损失；造成重大事故，构成犯罪的，交由司法机关追究其刑事责任。
第三十七条 房屋产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目、标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交费的，物业管理单位有权要求追偿。对长期不交纳物业管理费的，物业管理公司可以申请仲裁或诉讼解决。
第三十八条 开发建设单位违反本办法第十七条、十八条规定，建筑工程管理部门和质检部门不予进行工程竣工验收，建设管理部门不予进行综合验收。
第三十九条 相关部门违反本办法第二十三条规定，追究部门负责人的行政责任。
第四十条 管委会或开发建设单位与物业管理公司发生纠纷，物业管理公司与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向建设行政主管部门申请协调。协调无效的，可以申请仲裁或诉讼解决。
第四十一条 对于干扰、妨碍建设行政主管部门、管委会和物业管理公司工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定
予以处理。
第七章 附 则
第四十二条 本办法适用于红山区、松山区、元宝山区，旗县可参照执行。
第四十三条 本办法自发布之日起施行，《赤峰市贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉实施方案》(赤政发〔1997〕128号)中规定的按房屋使用面积收取的每平方米035元的管理费停止执行，
《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》(赤政发〔1997〕181号)同时废止。
第四十四条 本办法由市建设局、市物价局负责解释。
黑龙江省产品质量纠纷仲裁条例
黑龙江省人大常委会
黑龙江省产品质量纠纷仲裁条例
黑龙江省人大常委会
（1993年9月17日黑龙江省第八届人大常委会第五次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 仲裁机构
第三章 仲裁程序
第四章 附 则
第一章 总 则
第一条 为正确处理产品质量纠纷，保障当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国产品质量法》及国家有关规定，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称产品质量纠纷仲裁（以下简称仲裁）是指生产者、销售者和用户、消费者之间，因产品质量发生纠纷时，根据当事人各方的协议向仲裁机构申请进行的仲裁，即协议仲裁。
第三条 凡在我省境内发生的产品质量纠纷的协议仲裁活动，均应执行本条例。
第四条 省、市（行署）人民政府产品质量监督管理部门和省级有关专业协会，可以根据需要和本条例的规定成立产品质量仲裁机构（以下简称仲裁机构）。
第五条 仲裁机构以事实和仲裁检验、鉴定结论为依据，以法律为准绳，公正、科学地处理产品质量纠纷。
仲裁机构依据本条例，独立处理产品质量纠纷案件，任何单位和个人不得干涉。
第二章 仲裁机构
第六条 成立仲裁机构，应当向省产品质量监督管理部门提交下列材料：
（一）成立仲裁机构申请书；
（二）仲裁机构章程；
（三）仲裁机构主要负责人姓名、简历；
（四）仲裁员名册及个人资格证件；
（五）所在地产品质量监督管理部门审核同意的文件。
第七条 省产品质量监督管理部门收到申请后，应当在三十日内进行审查，作出批复。
第八条 仲裁机构的变更、撤销，应当按申请成立的程序到省产品质量监督管理部门办理手续。
第九条 仲裁机构设立仲裁员名册。仲裁员包括专职仲裁员和兼职仲裁员。
专职仲裁员不得少于三人，由省产品质量监督管理部门考核合格，发给任职证书。
兼职仲裁员，由仲裁机构聘请专业知名人土、法律工作者担任，发给任期证书。
第十条 仲裁员在仲裁活动中，有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的，撤销资格，收回证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十一条 仲裁机构在仲裁活动中，有下列情形之一者，省产品质量监督管理部门可以责令其停止活动，限期整顿；整顿无效的，予以撤销。
（一）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（二）认定事实的主要证据不足的；
（三）适用法律确有错误的。
第三章 仲裁程序
第十二条 申请仲裁应当符合下列条件：
（一）当事人必须与产品质量纠纷有直接利害关系；
（二）有具体的仲裁请求和事实根据；
（三）属仲裁机构受理范围。
第十三条 当事人申请仲裁时，应当向仲裁机构提交在合同中订立的仲裁条款或纠纷发生后达成的书面仲裁协议、申请书及副本，并在仲裁员名册中指定一名仲裁员。
第十四条 仲裁机构对下列仲裁申请不予受理：
（一）没有仲裁协议的；
（二）经人民法院判决或者其它仲裁机构处理结案的；
（三）已向人民法院起诉或者向其它仲裁机构申请仲裁的；
（四）超过仲裁申请时效的；
（五）不属仲裁机构受理范围的。
第十五条 仲裁的申请，须从当事人知道或者应当知道其权益受到损害之日起二年内提出。
涉及农作物和实行限期使用的产品，其仲裁的申请，须分别在农作物生长期和安全使用期内或者失效日期前提出。
仲裁协议对时效期间另有规定的，依照仲裁协议规定。
产品质量责任方愿意承担责任的，不受时效限制。
第十六条 仲裁机构收到申请书后，应当在十日内作出是否受理决定。受理的，在决定之日起五日内将申请书副本及仲裁员名册发送被诉人。
被诉人收到申请书副本后，应当在十五日内提交答辩书和有关证明材料，并在仲裁员名册中指定一名仲裁员。未按时提交答辩书的，不影响案件的处理。
第十七条 仲裁机构审理仲裁案件，应当组成仲裁庭。仲裁庭由仲裁机构指定的首席仲裁员和申诉人、被诉人指定的仲裁员组成。
简单的产品质量纠纷，仲裁机构可以指定一名仲裁员进行调解。
第十八条 被指定仲裁员与案件有利害关系的，应当自行申请回避；当事人认为仲裁员可以影响对案件公正审理的，有权申请其回避。
仲裁员的回避，由仲裁机构决定。
第十九条 仲裁机构需要对发生纠纷的产品进行仲裁检验的，应当委托经省级以上产品质量监督管理部门考核合格的，具备产品质量仲裁检验能力的检验机构承担。
第二十条 仲裁检验机构完成检验后，应当在十日内向委托任务的仲裁机构提交检验报告，并附有关记录和证明材料。
仲裁机构在作出仲裁检验结论后五日内，应将仲裁检验结论证书送达双方当事人。
第二十一条 当事人对仲裁检验结论有异议的，除涉及农作物的产品质量外，应当在收到仲裁检验结论证书之日起十五日内提出书面证明，由受理的仲裁机构审查决定是否补充检验或者复验。
第二十二条 仲裁中需要对引起纠纷的产品进行鉴定的，由受理的仲裁机构组织有关人员进行。
第二十三条 仲裁机构可以根据当事人的书面申请和担保，对纠纷产品作出封存的书面决定。
申请人败诉的，应当赔偿被申请人因采取封存所遭受的经济损失。
第二十四条 仲裁庭审理仲裁案件，应当将到庭的时间和地点提前三日书面通知当事人。申诉人经两次通知无正当理由拒不到庭的，按撤回申请处理；被诉人经两次通知无正当理由拒不到庭的，可作缺席裁决。
第二十五条 仲裁庭审理仲裁案件应当先行调解。调解成立的，制作调解书送达双方当事人。
调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。
当事人拒绝接收调解书的，视为反悔。
第二十六条 调解未达成协议或者调解书送达前一方或者双方当事人反悔的，仲裁庭应当及时进行裁决。
第二十七条 仲裁庭在案件审理终结后应当作出仲裁裁决书，送达双方当事人。
第二十八条 仲裁机构在审理中发现当事人有生产或者销售伪劣产品行为的，可以在审理终结后建议其所在地的产品质量监督管理部门依法处理。
仲裁机构在审理中发现当事人的行为已触犯刑律的，应中止仲裁程序，及时移交司法机关处理。
第二十九条 仲裁机构认为本机构已发生法律效力的仲裁裁决确有错误，需要变更仲裁裁决或者重新仲裁的，应当报请省产品质量监督管理部门备案。
第三十条 裁决前，申诉人申请撤回的，应当向仲裁机构递交书面请求，是否准许，由仲裁机构决定。
第三十一条 仲裁文书应当直接送达当事人。
受送达人在送达回证上的签收日期和邮寄回执上注明的收件日期为送达日期。
第三十二条 仲裁裁决书一经送达即发生法律效力，当事人应当在规定期限内自动履行。
一方当事人逾期不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。
仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第四章 附 则
第三十三条 申请仲裁和委托产品质量仲裁检验或者鉴定，应当按省有关规定交纳仲裁费。仲裁费包括仲裁受理费、案件处理费。
仲裁费由申诉人预交，纠纷处理终结，仲裁费由败诉方负担；双方当事人均负有产品质量责任的，按所负责任的比例分担。
第三十四条 省产品质量监督管理部门可以根据本条例和国家有关仲裁规定，制定产品质量仲裁机构的仲裁规则。
第三十五条 本条例具体应用中的问题由省人民政府产品质量监督管理部门解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。
1993年9月17日