郑州市城市异产毗连房屋管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
郑州市人民政府令122号
《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》业经2003年4月18日市人民政府第10次常务会议审议通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。
市长 王文超
二○○三年五月二十一日
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城市异产毗连房屋的管理，维护房屋所有权人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障房屋的正常使用，根据国家法律、法规的有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有权人所共有的房屋。
第三条 异产毗连房屋各方，应按照有利生产、方便生活、共同协商、互谅互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。
第四条 市房地产管理局是本市城市异产毗连房屋管理的主管部门。
县（市）、区房地产管理部门负责本行政区域内城市异产毗连房屋管理工作。
第五条 本市市区建成区、建制镇建成区、工矿区内的异产毗连房屋，均适用本办法。
第二章 使用管理
第六条 城市异产毗连房屋的所有权人应按规定到房地产管理部门办理产权登记手续。领取房屋所有权证，依法取得房屋所有权。
第七条 城市异产毗连房屋的各所有权人，应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利，并承担相应的义务。
异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有，共同承担义务。
第八条 异产毗连房屋所有权人下落不明、又无合法代理人的，由房地产管理部门代管。代管期间，房地产管理部门对代管的异产毗连房屋享有相应的权利，承担相应的义务。
第九条 房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯（间）、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道（箱）、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外，任何一方不得多占、独占。
房屋所有权人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行为。
第十条 异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为的，他方有权制止和采取必要的保护措施，防止危险发生；造成损失的，由责任方负责赔偿。
第十一条 对拥有共有墙的异产毗连房屋，其中一方房屋拆除不建时，共有墙不得拆除，由各方协商处理。
第十二条 异产毗连房屋所有权人以外的人，如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时，应征得各房屋所有权人的一致同意，并签订书面协议。
第十三条 异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的，不得影响毗连房屋的安全，并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。
第十四条 异产毗连房屋的所有权人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产管理部门的指导下，负责房屋的使用、修缮、管理工作。
第三章 修缮管理
第十五条 异产毗连房屋进行修缮时，应当制订修缮方案，并征得各房屋所有权人的同意。
第十六条 异产毗连房屋发生自然损坏（含因不可抗力造成的损坏），所需修缮费用按下列规定分担：
（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，由每侧面房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（三）墙面的修缮，室内墙面的修缮，由所在部位房屋所有权人负担；共有部位墙面的修缮，由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（四）楼盖的修缮，其楼面（包括地坪粉灰层和楼面装饰层）与顶棚（包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层）部位，由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；其结构部位，由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。
（五）屋盖的修缮：
1、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（六）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：
1、各层共有楼梯（间），由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、某些层所专用的楼梯（间），由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（七）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
（八）房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮：
1、电梯、水泵、垃圾道（箱）、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担；
2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等，由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担；
3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施，由受益人按户分担。
（九）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。
第十七条 异产毗连房屋的上下水管道或卫生设备发生渗透（漏）水并影响下层房屋所有权人或使用人时，应及时修缮。属自然损坏的按本办法第十六条规定承担费用；属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的，由责任人承担修缮费用。
第十八条 异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋所有权人应当按照《郑州市城市危险房屋管理办法》的规定进行治理；治理合格后，报所在地县（市）、区房地产管理部门备案。
治理异产毗连危险房屋共有部位所需费用，由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
第十九条 异产毗连房屋所有权人可以按照房产建筑面积定期筹备资金，用于共有部位和设备、附属建筑的修缮。
已建立共用部位共用设施设备维修基金的，按《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定执行。
第二十条 异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋，需要改变共有部位的外形或结构的，应征得毗连房屋其他所有权人的书面同意，报城市规划管理部门审批。
第二十一条 异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的，应当征得所在地县（市）、区房地产管理部门同意。
异产毗连房屋使用人不得在房屋内开门、开窗和加墙。
第四章 罚 则
第二十二条 违反本办法规定造成他人损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第二十三条 有下列行为之一的，市、县（市）、区房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可按下列规定处以罚款：
（一 ）违反本办法第二十一条规定的，处以500元以上3000元以下的罚款；
（二）故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的，处以1000元以上5000元以下的罚款。
第二十四条 异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷，当事人可向所在地县（市）、区房地产管理部门申请调解，也可直接向人民法院起诉。
第二十五条 违反本办法规定的行为，触犯有关法律、法规规定的，由有关部门给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 本办法自2003年7月1日起施行。市人民政府1991年11月25日发布的《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》（郑州市人民政府令第16号）同时废止。
共同犯罪案例分析
刘成江
〔案 例〕
黄某所在单位因经济不景气进行大幅裁员，黄某因此下岗。黄某在单位与其副厂长刘某不和，所以，黄将下岗的原因归咎于刘从中作梗。因此对刘怀恨在心，一直寻机报复。黄将此想法告知同时下岗的本单位工人李某，李某亦对刘某不满。二人经商议后，决定先将刘某杀死而后劫机飞往美国。1999年10月，二人购买了“六四”式手枪两支，于2000年10月、11月进行两次登机试验。2000年12月11日二人再次预谋，决定于12日晚杀死刘某全家而后劫机飞往台湾。11日中午，黄某与李某共同出资购买机票两张。11日晚，李某因惧怕而找到刘某，告知其黄、李二人的杀人、劫机计划。并同刘一起到公安机关报案。公安机关接到报案后，于12日凌晨将黄某抓获。
〔剖 析〕
黄、李的行为构成非法买卖枪支罪、故意杀人罪、劫持航空器罪。非法买卖枪支罪中的“非法买卖”是指行为人违反有关法律法规，未经国家有关部门批准，以金钱或者实物作价，私自购买或者销售枪支的行为，本罪在主观上要求必须是明知枪支而买卖。本案的两名被告人为实施杀人行为而专门购买了枪支，在主观上二人是明知的，在客观上二人实施了购买枪支的行为，因而二人的行为构成非法买卖枪支罪。黄、李二人因下岗事由而对刘某生恨，进而要将其杀死，并且准备了工具、进行了踩点，其在主观上有杀人的故意，客观上已经为杀人作准备，因此其行为又触犯了《刑法》第232条的规定，构成故意杀人罪。劫持航空器罪属于危害公共安全罪，是一种严重的刑事犯罪。它是指行为人以暴力、胁迫或者其他方法劫持航空器的行为。本案中，二被告人已经制定了劫机计划，进行了登机试验，准备了劫机工具，因此二人的行为根据《刑法》第121条的规定，构成劫持航空器罪。二人的购买枪支的行为已经完成，属于犯罪既遂。二人的故意杀人、劫持航空器的行为属于犯罪预备。所谓犯罪预备是指为了实施犯罪而准备工具、制造条件的行为。被告人为了实施杀人行为，积极购买了枪支，制定了计划，但是并未着手实施杀人行为，所以，被告人的杀人行为只是处于犯罪的预备阶段。至于劫持航空器的行为属于犯罪预备，其理由是：（1）客观上黄、李二人已经实施劫持航空器的准备行为，如购买枪支、购买机票等；并且黄某在尚未着手实施劫持航空器的行为时停止下来，由于黄、二人尚未登机。所以自然尚未实施暴力或者其他方法的劫机行为；（2）从主观看，黄实施预备行为是为了劫持航空器，且其在预备阶段停顿下来是由于其意志以外的原因，即被公安机关抓获。所以，黄、李二人的行为属于劫持航空器罪中的预备行为。 被告人李某的行为属于犯罪中止。犯罪中止的三个特征是：①在犯罪过程中，行为人停止了犯罪活动。这里的犯罪过程是指从开始劫持航空器到劫持航空器行为的完成。②行为人停止了犯罪是自动的，即处于自己意志以内的原因。所谓自动性是指，行为人自认为当时可以继续实施和完成犯罪，出于本人意志而停止犯罪。③行为人停止犯罪具有彻底性。即行为人彻底放弃了原来的犯罪意图、停止了犯罪行为。李某在购买机票以后由于惧怕，主动向刘某及公安机关告知了犯罪事实，并协助公安机关抓获了黄某，其在主观上是彻底放弃了犯罪意图，在客观上是主动放弃的犯罪。因此属于犯罪中止。当然，由于黄、李是共同犯罪，所以作为李某来说，要成立犯罪中止，李不仅要自己中止犯罪，还要劝说同案犯中止犯罪并防止危害结果的发生，本案中，李某符合这一条件的要求。二人在本案的共同犯罪中，均为主犯。理由是：虽然是黄某先提出犯意，但李某在共同犯罪中也作用积极。共同出资购买枪支、共同出资购买机票、共同策划、共同进行犯罪试验。所以二人的作用相当，均为主犯。
〔重点把握〕
关于共同犯罪，应当掌握的相关考点包括：（一）共同犯罪的构成问题。根据《刑法》第25条第一款的规定，共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。其成立要件是：必须二人以上、必须有共同故意、必须有共同行为。（二）共同犯罪的形式。共同犯罪根据不同的标准分为任意共同犯罪与必要共同犯罪、事前同谋的共同犯罪与事前无通谋的共同犯罪、简单共同犯罪与复杂共同犯罪、一般共同犯罪与特殊共同犯罪。（三）共犯人的分类及其刑事责任。我国《刑法》规定了主犯、从犯、协从犯与教唆犯。对共同犯罪人形式的界定问题频繁出现于考题中。关于故意犯罪的形态，应当掌握的考点包括：（一）犯罪预备、未遂、中止的界定问题。（二）对于犯罪预备、未遂、中止的处罚原则问题。根据刑法的规定，对于预备犯可以比照既遂犯从轻、减轻处罚或者免于处罚；对于未遂犯可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚；对于中止犯，没有在城损害的应当免除处罚，造成损害的，应当减轻处罚。（三）几个概念的区别。（1）犯罪预备行为与犯意表示的区别；（2）实行终了的未遂与未实行终了的未遂；（3）能犯未遂与不能犯未遂。
北安市人民法院刘成江