江苏省南京市物价局


南京市物业收费管理实施办法

宁价房［2002］182号


各区县物价局，各物业管理单位：

　　现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。原宁价房字[1999]611号文件同时废止。


南 京 市 物 价 局

二ΟΟ二年五月三十一日



南京市物业收费管理实施办法
　

第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，制定本办法。 　　

第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 　　

第三条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。 　　

第四条 南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定；区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策，管理辖区内物业管理企业的收费行为。 　　

第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。 普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。 代收代办服务费、特约服务费，实行市场调节价。 　　

第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。 　　实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。 　　未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定；已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。 　　

第七条 物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分： 　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用； 　　2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费； 　　3、清洁卫生费； 　　4、绿化管理费； 　　5、安全护卫费； 　　6、物业管理企业办公费； 　　7、物业管理企业固定资产折旧费； 　　8、法定税费； 　　9、合理利润。 　　本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。 　　

第八条 业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同（协议）的约定交纳物业管理公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。 物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。 　　

第九条 已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定交纳空置物业管理费，没有约定或约定不明的，建设单位按物业管理公共服务费标准的50%交纳。 业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案，按规定（约定）公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。 　　

第十条 物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。 在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车区，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收费，临时停车超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。 　　

第十一条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式除价格主管部门另有规定外由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。 　　

第十二条 物业管理企业代收代交的水、电、气等费用应当按照国家规定的价格执行，不得以任何借口自行加价。供电、供水、市容、市政等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费项目，执行规定的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定。 　　

第十三条 设有集中供暖系统的物业，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主或业主委员会同意后收取。供暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。 　　

第十四条 物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金，但合同另有约定的除外。 　　

第十五条 业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳房屋装修保证金。已按有关规定办理房屋装修结构安全审定的，不收或全额退还装修保证金。房屋装修完毕，经查验无违反装修管理协议约定行为的，物业管理企业应在三个月内全额退还装修保证金；发现有装修违反协议约定行为的，物业管理企业按协议约定扣除其装修保证金，同时要求其限期整改，并应向有关主管部门报告，扣除的装修保证金纳入物业维修基金。 业主、使用人装修房屋产生的装修垃圾，由物业管理企业负责清运的可按规定收取装修垃圾清运费。 　　

第十六条 物业管理服务收费应统一明码标价，使用价格主管部门监制的价目表。价目表应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。 物业管理企业应每半年以书面形式向业主、使用人公布物业管理服务收费、经营性设施收益、公共水电费用、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督和质询。 　　

第十七条 物业管理企业应与业主委员会或业主、使用人签订物业管理服务合同或协议，明确有关服务内容、收费事项、收费项目、收费标准。合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。 　　

第十八条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。 　　

第十九条 物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 任何部门不得向物业管理企业收取未经价格主管部门批准的费用。经批准的收费，收费单位应出示《收费许可证》和《收费员证》，并按规定标准收费，违反有关规定收费的，物业管理企业有权拒付。

第二十条 依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理合同，对物业管理企业的收费和收支情况实行监督，审议确定物业管理费用、维修基金年度使用计划、重大收费事项和公共水电费用分摊办法，并督促业主、使用人履行服务合同（协议），按时交纳有关应缴费用。

第二十一条 市、县价格主管部门在制订或调整全市（全县）普通住宅物业管理公共服务收费指导价格时，应听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

第二十二条 违反本办法及其它价格法律、法规的，业主、使用人有权举报，由价格主管部门依法予以查处。

第二十三条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法并结合当地实际情况，制定本地区具体实施办法。

第二十四条 本办法由南京市物价局负责解释。 本办法自2002年6月1日起执行。1999年12月13日南京市物价局、南京市房产管理局印发的《南京市物业管理服务收费管理办法》同时废止。 附件一：南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准 附件二：南京市住宅区停车管理服务费收费标准 附件三：南京市物业管理装修管理费用标准


国务院


中华人民共和国气象条例
1994年8月18日，国务院

第一章 总 则
第一条 为了加强气象工作, 准确、及时地制作发布气象预报, 开展气候预测, 预防和减轻气象灾害, 保障人民生命财产的安全, 合理开发利用气候资源, 促进经济建设和社会发展, 制定本条例。
第二条 在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域从事气象探测、预报、服务和气象灾害防御、气候资源利用等活动, 应当遵守本条例。
第三条 国家对气象工作实行统一领导与分级、分部门管理相结合的制度。
国务院授权的主管全国气象工作的机构(以下简称国务院气象主管机构)主管全国气象工作。省、自治区、直辖市气象主管机构负责本行政区域内的气象工作。地方各级气象主管机构实行上级气象主管机构与本级人民政府双重领导,以上级气象主管机构领导为主的管理体制。
国务院其他设有气象工作机构的部门, 依照分工, 负责管理本部门的气象工作, 并受国务院气象主管机构的行业管理。
第四条 各级人民政府应当加强对气象工作的领导和对气象基础设施建设的支持。县级以上地方各级人民政府可以根据全国气象现代化建设的布局原则以及当地社会、经济发展的需要, 建设主要为当地经济建设服务的地方气象事业项目, 所需基本建设投资和有关事业经费分别纳入本级国民经济和社会发展计划及财政预算。
第五条 气象服务属于气象公益服务范围的, 应当无偿提供; 属于专业气象服务范围的, 可以有偿提供。
第六条 国家鼓励公民、法人和其他组织依照本条例的规定从事气象探测和气象预报技术的研究活动, 其合法权益受国家保护。
第七条 外国的组织或者个人在中华人民共和国领域及中华人民共和国管辖的其他海域从事有关气象活动的, 须经国务院气象主管机构会同有关主管部门批准, 并遵守中华人民共和国有关法律、法规。

第二章 气象探测
第八条 全国气象台站网的布局, 由国务院气象主管机构统一规划。
第九条 气象台站的探测场地、仪器、设施、标志和气象通信的电路、信道、设施受国家保护, 任何单位和个人不得擅自移动或者损毁。
第十条 禁止在气象探测环境的保护范围内进行对气象探测有不利影响的工程建设或者其他活动; 因特殊情况, 需要进行此类活动的, 必须征得气象主管机构同意。
气象探测环境的保护措施和管理办法, 由国务院气象主管机构会同国务院有关主管部门制定。
第十一条 气象台站的站址及其设施的安置应当长期保持稳定。国家对气象台站的探测场地、设施及其环境条件实行分类、分级保护和管理。因工程建设、城市规划的需要, 必须迁移一般气象台站或者其设施的, 建设单位必须提前一年报经省、自治区、直辖市气象主管机构批准; 确需迁移国家基准气候站、基本气象站的, 建设单位必须提前两年报经国务院气象主管机构批准。迁移并重建气象台站或者其设施所需的费用, 由建设单位承担。
第十二条 气象台站探测环境或者其设施遭受自然灾害或者战争破坏时,当地人民政府应当采取紧急措施, 组织力量修复, 确保气象工作的正常进行。
第十三条 外国的组织或者个人在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域单独进行或者与中华人民共和国有关部门和个人合作进行气象探测所获得的资料, 属于中华人民共和国所有; 该探测资料的提供者, 享有该资料的使用权。

第三章 预报与警报
第十四条 国家对气象预报和灾害性天气警报实行统一发布的制度。
气象预报和灾害性天气警报, 由国务院气象主管机构所属的各级气象台站按照职责公开发布, 其他组织和个人不得通过宣传媒介向社会公开发布。气象预报和灾害性天气警报的发布办法由国务院气象主管机构制定。
国务院其他有关部门所属的气象台站可以向本部门发布专业天气预报, 在国家气象台站稀少的边远地区, 经省、自治区、直辖市气象主管机构同意, 也可以为当地有关机关提供气象预报服务。
第十五条 国务院气象主管机构所属的各级气象台站应当根据当地经济建设和防灾减灾的需要, 及时、准确地制作和发布气象预报、灾害性天气警报,并根据天气变化情况及时发布补充的或者订正的预报和警报。
第十六条 各级邮电部门应当按照国家有关规定, 与同级气象机构密切合作, 确保气象通信畅通, 迅速、准确地完成气象情报、气象预报和灾害性天气警报的传递。
国家鼓励其他部门和单位运用其通信工具传递气象信息。
第十七条 广播电台、电视台以及其他广播单位, 应当保证气象预报节目的定时播发; 在特殊情况下需要改变播发时间或者内容的, 应当事先征得发布该气象预报、灾害性天气警报的气象台站同意; 对当地气象台站临时发布的对国计民生可能产生重大影响的灾害性天气警报和补充的或者订正的气象预报,应当及时增播或者插播。
第十八条 国务院气象主管机构所属的各级气象台站对可能影响当地的灾害性天气, 应当及时报告当地人民政府, 为其采取各种防灾抗灾措施提供决策依据和建议, 并通报有关部门。

第四章 气象灾害防御
第十九条 地方各级人民政府和有关部门应当根据气象预报和灾害性天气警报, 在预计可能发生气象灾害的区域, 及时采取各种预防或者抢救措施, 防止或者减少气象灾害可能造成的损失。
第二十条 为避免或者减轻气象灾害造成的损失, 地方各级人民政府应当有计划地开展增雨(雪)、防雹、消雾和防霜冻等人工影响局部天气的科学试验和作业; 所需工作条件和经费由有关地方人民政府或者受益单位提供, 气象机构提供技术指导和试验作业的气象服务, 并承担当地人民政府委托的组织和管理工作。
第二十一条 地方各级人民政府和有关主管部门应当调查、核实管辖范围内的气象灾情, 报告上级人民政府或者主管部门。

第五章 气象服务与气候资源利用
第二十二条 气象机构应当根据各行各业用户的实际需要, 提供气象预报、气象资料、气候分析和气候评价，并根据其要求提供气象实用技术、科研成果和科技咨询等服务。
通过广播、电视、报刊、电话等方式向社会公开发布的天气预报和灾害性天气警报, 必须是国务院气象主管机构所属的各级气象台站提供的适时气象信息。
第二十三条 国家鼓励合理开发利用和保护气候资源。
第二十四条 国务院气象主管机构统筹组织全国气候资源的综合调查、区划工作, 组织气候监测诊断、分析、评价以及气候变化的研究和应用, 定期发布全国气候监测公报。
第二十五条 地方各级人民政府应当根据本地区气候资源的特点, 对气候资源开发利用的方向和保护的重点作出规划。
地方各级气象主管机构应当根据本级人民政府的规划, 向本级人民政府和有关主管部门提出利用、保护气候资源和推广应用气候资源区划等成果的建议。
第二十六条 气象机构负责国民经济和社会发展计划、城市规划所必需的气候可行性论证工作。
气象机构应当为大中型工程项目特别是国家重点工程项目提供气象服务。具有环境影响评价资格的气象机构可以根据建设单位的要求, 进行工程项目的大气环境影响评价；其他部门承担大气环境影响评价时使用的非气象机构提供的气象资料, 必须经气象主管机构审查、鉴证。

第六章 监督管理
第二十七条 全国统一的气象技术规范和标准、气象技术装备的技术要求和部门计量检定规程, 由国务院气象主管机构制定。专业气象业务项目所使用的业务技术规范、技术装备的技术要求, 可以由国务院有关主管部门制定。
各类气象台站应当执行全国统一的气象技术规范和行业标准, 由气象主管机构负责实施监督管理。
第二十八条 进行气象探测的组织应当接受省、自治区、直辖市气象主管机构对其业务质量、气象计量和探测环境的监督, 科学研究和教学需要进行的气象探测除外。
第二十九条 设立用于气象探测、通信和气象预报、灾害性天气警报的无线电台站, 须经相应的无线电管理机构批准。各级无线电管理机构应当保护气象专用频率。
第三十条 国家对气象技术专用装备实行使用许可证制度。列入使用许可证管理范围而未获取使用许可证的技术装备, 不得投入气象业务使用。具体办法由国务院气象主管机构制定。
第三十一条 县级以上人民政府计量行政主管部门授权的计量检定机构,应当定期对气象专用计量器具进行检定, 并在授权的范围内按期完成检定工作。
禁止使用未经检定、检定不合格或者超过检定有效期的气象专用计量器具。

第七章 罚 则
第三十二条 有下列行为之一的, 由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚:
(一)擅自通过宣传媒介向社会公开发布气象预报、灾害性天气警报, 或者随意改动预报、警报内容, 构成谎报险情, 制造混乱的;
(二)故意损坏气象仪器、设施、标志, 尚不够刑事处罚的;
(三)扰乱气象探测工作秩序, 致使气象探测工作不能正常进行, 尚未造成严重损失的。
第三十三条 拒绝或者故意拖延播发气象预报或者灾害性天气警报, 造成严重后果的, 由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第三十四条 经邮电部门或者其他有关部门传递的气象电报, 发生稽延或者错误, 致使气象电报失效的, 依照国家有关规定处理。
第三十五条 违反城市规划法律、法规, 在气象探测场地附近兴建建筑物,破坏气象探测环境的, 由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门依法处罚。
第三十六条 非法侵占气象探测场地的, 由县级以上地方人民政府土地管理部门依照土地管理法律、法规的有关规定处罚。
第三十七条 气象工作人员玩忽职守, 致使气象预报或者灾害性天气警报服务产生重大失误的, 由其所在单位或者上级机关给予行政处分; 构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十八条 本条例下列用语的含义:
(一)“气象预报”, 是指天气预报、气候预测和各种专业气象预报的统称;
(二)“灾害性天气警报”, 是指行将发生台风、寒潮、大风、暴雨(雪)、冰雹等对国计民生有严重危害的天气时, 对可能危及的区域以天气预报的形式向公众发布的紧急通报; (三)“探测环境”, 是指为保证各种气象探测仪器准确地获取大气状况信息, 由能够避开各种干扰的最小必要距离所构成的环境空间;
(四)“气象公益服务”, 是指为各级人民政府指挥生产、组织防灾抗灾和为军事、国防科学试验及其他特殊任务提供的气象服务, 以及通过广播、电视、报刊等方式向社会提供的天气预报; (五)“气候资源”, 是指能为人类经济活动所利用的气候条件, 如光能、热量、水分、风能等。
第三十九条 中国人民解放军气象工作的管理办法, 由军事机关另行制定。
第四十条 本条例自发布之日起施行。