房屋交付法律评说

作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785


在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更，但是合同的变更要求当事人协商一致，未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任，在此案中出卖人未违约且合同合法有效，买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任，并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同中约定该商品房价值250000元，交房时间为2001年6月10日，约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书，业主未按照合同约定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院，请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转，除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人在接到出卖人的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式及时间，同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用；......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关，原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费；被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析：
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝，双方对于交接房屋一节也就未作出变更，被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房的交付以向买受人交付钥匙为准，双方另有约定的除外，房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更，原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以，原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上，原告委托被告与否应当完全决定于原告，委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同（包括预售合同）时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告，也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以，在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
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原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

建设部 财政部 中央机构编制委员会办公室、国家发展计


关于贯彻落实《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》的通知



建规[2002]204号

各省、自治区、直辖市建设厅、规划委（局）、园林局、编委办公室、计委、财政厅（局）、监察厅（局）、国土资源厅（局）、文化厅（局）、旅游局、文物局：

　　《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号，以下简称《通知》），对城乡规划建设工作提出了明确要求，各地区、各有关部门必须从实践“三个代表”重要思想的高度，认真贯彻落实《通知》精神，切实端正城乡规划建设指导思想，充分发挥城乡规划的综合调控作用，促进城乡经济社会的健康发展。各省（区）建设行政主管部门、城市规划行政主管部门（以下统称城乡规划部门）和城市园林行政主管部门要会同有关部门，把贯彻落实《通知》和《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）（以下简称国办发[2000]25号文件）精神作为当前和今后一段时期的重要工作抓紧抓好。现就有关问题通知如下：

　　一、抓紧编制和调整近期建设规划

　　近期建设规划是实施城市总体规划的近期安排，是近期建设项目安排的依据。各地要对照《通知》要求，依据批准的城市总体规划、国民经济和社会发展五年计划纲要，考虑本地区资源、环境和财力条件，对总体规划实施情况进行检查，调整或编制到2005年的近期建设规划，要与五年计划纲要起止年限相适应。合理确定近期城市重点发展区域和用地布局，重点加强生态环境建设，安排城市基础设施、公共服务设施、经济适用房、危旧房改造的用地，制定保障实施的相关措施。近期建设规划应注意与土地利用总体规划相衔接，严格控制占地规模，不得占用基本农田。各项建设用地必须控制在国家批准的用地标准和年度土地利用计划的范围内，严禁安排国家明令禁止项目的用地。自2003年7月1日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的，停止新申请建设项目的选址，项目不符合近期建设规划要求的，城乡规划部门不得核发选址意见书，计划部门不得批准建设项目建议书，国土资源行政主管部门不得受理建设用地申请。

　　近期建设规划应当先组织专家进行充分论证，征求同级人民代表大会常务委员会意见，由地方人民政府批准，报上级政府的城乡规划部门备案，国务院审批总体规制的城市，报建设部备案。

　　二、明确城乡规划强制性内容

　　强制性内容涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源保护、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面，是正确处理好城市可持续发展的重要保证。城镇体系规划、城市总体规划已经批准的，要补充完善强制性内容。新编制的规划，特别是详细规划和近期建设规划，必须明确强制性内容。规划确定的强制性内容要向社会公布。

　　省域城镇体系规划中的强制性内容包括：城市发展用地规模与布局；区域重大基础设施布局；需要严格保护的区域和控制开发的区域及控制指标；毗邻城市的城市取水口、污水排放口的位置和控制范围；区域性公共设施的布局。

　　城市总体规划中的强制性内容包括：铁路、港口、机场等基础设施的位置；城市建设用地范围和用地布局；城市绿地系统、河湖水系，城市水厂规模和布局及水源保护区范围，城市污水处理厂规模和布局，城市的高压线走廊、微波通道和收发信区保护范围，城市主、次干道的道路走向和宽度，公共交通枢纽和大型社会停车场用地布局，科技、文化、教育、卫生等公共服务设施的布局，历史文化名城格局与风貌保护、建筑高度等控制指标，历史文化保护区和文物保护单位以及重要的地下文物埋藏区的具体位置、界线和保护准则，城市防洪标准、防洪堤走向，防震疏散、救援通道和场地，消防站布局，重要人防设施布局，地质灾害防护等。

　　详细规划中的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地使用性质、建设量控制指标、允许建设高度，绿地范围，停车设施、公共服务设施和基础设施的具体位置，历史文化保护区内及涉及文物保护单位附近建、构筑物控制指标，基础设施和公共服务设施建设的具体要求。

　　规划的强制性内容不得随意调整，变更规划的强制性内容，组织论证，必须就调整的必要性提出专题报告，进行公示，经上级政府认定后方可组织和调整方案，重新按规定程序审批。调整方案批准后应报上级城乡规划部门备案。

　　三、严格建设项目选址与用地的审批程序

　　各类重大建设项目，必须符合土地利用总体规划、省域城镇体系规划和城市总体规划。尚未完成省域城镇体系规划编制的各省、自治区，要按照国办发[2000]25号文件要求，在今年年底前完成编制省域城镇体系规划。因特殊情况，选址与省域城镇体系规划和城市总体规划不一致的，必须经专门论证；如论证后认为确需按所选地址建设的，必须先按法定程序调整规划，并将建设项目纳入规划中，一并报规划原批准机关审定。

　　依据省域城镇体系规划对区域重大基础设施和区域性重大项目选址，由项目所在地的市、县人民政府城乡规划部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府城乡规划部门核发建设项目选址意见书，其中国家批准的项目应报建设部备案。涉及世界文化遗产、文物保护单位和地下文物埋藏区的项目，经相应的文物行政主管部门会审同意。对于不符合规划要求的，建设部要予以纠正。在项目可行性报告中，必须附有城乡规划部门核发的选址意见书。计划部门批准建设项目，建设地址必须符合选址意见书。不得以政府文件、会议纪要等形式取代选址程序。各省、自治区、直辖市城乡规划部门会同计划等部门要依照国办发[2000]25号文件和建设部、国家计委《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号），制定各类重大项目选址审查管理规定。

　　各地区、各部门要严格执行《土地管理法》规定的建设项目用地预审制度。建设项目可行性研究阶段，建设单位应当依法向有关政府国土资源行政主管部门提出建设项目用地预审申请。凡未依法进行建设项目用地预审或未通过预审的，有关部门不得批准建设项目可行性研究报告，国土资源行政主管部门不得受理用地申请。

　　四、认真做好历史文化名城保护工作

　　历史文化名城保护规划是城市总体规划的重要组成部分。各地城乡规划部门要会同文物行政主管部门制定历史文化名城保护规划和历史文化保护区规划。历史文化名城保护规划要确定名城保护的总体目标和名城保护重点，划定历史文化保护区、文物保护单位和重要的地下文物埋藏区的范围、建设控制地区，提出规划分期实施和管理的措施。历史文化保护区保护规划应当明确保护原则，规定保护区内建、构筑物的高度、地下深度、体量、外观形象等控制指标，制定保护和整治措施。尚未完成历史文化名城和历史文化保护区保护规划编制的，必须在今年年底前完成。

　　各地要按照文化遗产保护优先的原则，切实做好城市文化遗产的保护工作。历史文化保护区保护规划一经批准，应当报同级人民代表大会常务委员会备案。在历史文化保护区内建设活动，必须就其必要性进行论证；其中拆除旧建筑和建设新建筑的，应当进行公示，听取公众意见，按程序审批，批准后报历史文化名城批准机关备案。

　　五、加强风景名胜区的规划监督管理

　　风景名胜资源归国家所有，各级政府及其管理机构要严格履行管理职责。建设部和省级城乡规划部门、直辖市园林部门应当加强对风景名胜资源保护管理的监督。风景名胜区应当设立管理机构，在所属人民政府的领导下主持风景名胜区的管理工作。设在风景名胜区内的所有单位，除各自业务受上级主管部门领导外，都必须服从管理机构对风景名胜区的统一规划和管理。不得将景区规划管理和监督的职责交由企业承担。

　　要加快风景名胜区规划的编制工作。国家重点风景名胜区尚未完成规划编制的，要按国办[2000]25号文件的规定在今年底前完成编制；1990年底以前编制的，要组织重新修编；今年国务院公布的第四批国家重点风景名胜区，要在2003年6月底前编制完成总体规划。省市级风景名胜区的规划编制工作也要抓紧进行。风景名胜区规划中要划定核心保护区（包括生态保护区、自然景观保护区和史迹保护区）保护范围，制定专项保护规划，确定保护重点和保护措施。核心保护区内严格禁止与资源保护无关的各种工程建设。风景名胜区规划与当地土地利用总体规划应协调一致。风景名胜区规划未经批准的，一律不得进行工程建设。

　　严格控制风景名胜区建设项目。要按照经批准的风景名胜区总体规划、建设项目规划和近期建设详细规划要求确定各类设施的选址和规模。符合规划要求的建设项目，要按照规定的批准权限审批。国家重点风景名胜区内的重大建设项目规划由省级城乡规划部门审查，报建设部审批，凡涉及文物保护单位的，应按《文物保护法》规定的程序报批。总体规划中未明确的重大建设项目，确需建设的，必须调整规划，按规定程序报批。对未经批准擅自新开工建设的项目要责令停工并依法拆除。

　　各地要对风景名胜区内的设施进行全面检查，对不符合总体规划、未按规定程序报批的项目，要登记造册，做出计划，限期拆除。省级城乡规划部门要于年底前将清理检查结果报建设部。

　　六、提高镇规划建设管理水平

　　做好规划是镇发展的基本条件。镇的规划要符合城镇体系布局，规划建设指标必须符合国家规定，防止套用大城市的规划方法和标准。严禁高能耗、高污染企业向镇转移，各镇不得为国家明确强制退出和限制建设的各类企业安排用地。严格规划审批管理制度，重点镇的规划要逐步实行省级备案核准制度。重点镇要着重建设好基础设施，特别是供水、排水和道路，营造好的人居环境。要高度重视移民建镇的建设。对受资源环境限制和确定退耕还林、退耕还湖需要搬迁的村镇，要认真选择安置地点，不断完善功能，切实改善移民的生活条件，确保农民的利益。要建立和完善规划实施的监督机制。较大公共设施项目必须符合规划，严格建设项目审批程序。乡镇政府投资建设项目应当公示资金来源，严肃查处不切实际的“形象工程”。要严格按规划管理公路两侧的房屋建设，特别是商业服务用房建设。要分类指导不同地区、不同类型镇的建设，抓好试点及示范。要建立健全规划管理机制，配备合格人员。规划编制和管理所需经费按照现行财政体制划分，由地方财政统筹安排。

　　七、切实加强城乡结合部规划管理

　　城乡结合部是指规划确定为建设用地，国有土地和集体所有用地混杂地区；以及规划确定为农业用地，在国有建设用地包含之中的地区。要依据土地利用总体规划和城市总体规划编制城乡结合部详细规划和近期建设规划，复核审定各地块的性质和使用条件。着重解决好集体土地使用权随意流转、使用性质任意变更以及管理权限不清、建设混乱等突出问题，尽快改变城乡结合部建设布局混乱，土地利用效率低，基础设施严重短缺，环境恶化的状况。城乡规划部门和国土资源行政主管部门要对城乡结合部规划建设和土地利用实施有效的监督管理，重点查处未经规划许可或违反规划许可条件进行建设的行为。防止以土地流转为名擅自改变用途。各地要对本地区城乡结合部土地使用权流转和规划建设情况进行全面清查，总结经验，研究制定对策和措施。建设部和国土资源部要依照国务院《通知》的要求，研究加强城乡结合部规划建设和土地管理的政策措施，切实做好城乡结合部管理工作。

　　八、加强规划集中统一管理

　　各地要根据《通知》规定，健全、规范城乡规划管理机构。设区城市的市辖区原则上不设区级规划管理机构，如确有必要，可由设区的市规划部门在市辖区设置派出机构。城市各类开发区以及大学城、科技园、度假区的规划等必须符合城镇体系规划和城市总体规划，由市城乡规划部门统一管理。市一级规划的行政管理权擅自下放的要立即纠正。省级城乡规划部门要会同有关部门对市、县行使规划管理权限的情况进行检查，对未按要求纠正的要进行督办，并向省级人民政府、建设部和中央有关部门报告。

　　城市规划区与风景名胜区重叠地区，风景名胜区规划与城市总体规划必须相一致。各项建设项目的审批，必须符合风景名胜区和城市总体规划管理的有关规定，征求城市园林部门意见，由城乡规划部门会同有关部门统一管理。其它风景名胜区，由省（区）城乡规划部门、直辖市园林行政主管部门与所在市人民政府确定的派出机构，并会同相关业务部门，统一规划管理。

　　九、建立健全规划实施的监督机制

　　城乡规划管理应当受同级人大、上级城乡规划部门的监督，以及公众和新闻舆论的监督。城乡规划实施情况每年应当向同级人民代表大会常务委员会报告。下级城乡规划部门应当就城乡规划的实施情况和管理工作，向上级城乡规划部门提出报告。城乡规划部门要将批准的城乡规划、各类建设项目以及重大案件的处理结果及时向社会公布，应当逐步将旧城改造等建设项目规划审批结果向社会公布，批准开发企业建设住宅项目规划必须向社会公布。国家级和省级风景名胜区规划实施情况，依据管理权限，应当每年向建设部和省（区）城乡规划部门提出报告。城乡规划部门、城市园林部门可以聘请监督人员，及时发现违反城乡规划和风景名胜区规划的情况，并设立举报电话和电子信箱等，受理社会公众对违法建设案件的举报。

　　对城乡规划监督的重点是：规划强制性内容的执行，调整规划的程序，重大建设项目选址，近期建设规划的制定和实施，历史文化名城保护规划和风景名胜区规划的执行，历史文化保护区和风景名胜区范围内的建设，各类违法建设行为的查处情况。

　　加快建立全国城乡规划和风景名胜区规划管理动态信息系统。建设部应在2003年年底前实现对直辖市、省会城市等大城市、国家重点风景名胜区特别是其核心景区的各类开发活动和规划实施情况的动态监测。省（区）城乡规划部门、直辖市园林部门也要建立相应的动态管理信息系统。

　　十、规范城乡规划管理的行政行为

　　各级城乡规划部门、城市园林部门的机构设置要适应依法行政、统一管理和强化监督的需要。领导干部应当有相应管理经历，工作人员要具备专业职称、职业条件。要健全各项规章制度，建立严格的岗位责任制，强化对行政行为的监督。规划管理机构不健全、不能有效履行管理和监督职能的，应当尽快整改。要切实保障城乡规划和风景名胜区规划编制和管理的资金，城乡规划部门、城市园林部门要将组织编制和管理的经费，纳入年度财政预算。财政部门应加强对经费使用的监督管理。

　　各级地方人民政府及其城乡规划部门、城市园林部门要严格执行《城市规划法》、《文物保护法》、《环境保护法》、《土地管理法》及《风景名胜区管理暂行条例》等法律法规，认真遵守经过审批具有法律效力的各项规划，确保规划依法实施。各级城乡规划部门要提高工作效率，明确建设项目规划审批规则和审批时限，加强建设项目规划审批后的监督管理，及时查处违法建设的行为。要进一步严格规章制度，城乡规划和风景名胜区规划编制、调整、审批的程序、权限、责任和时限，对涉及规划强制性内容执行、建设项目“一书两证”核发、违法建设查处等关键环节，要做出明确具体的规定。要建章立制，强化对行政行为的监督，切实规范和约束城乡规划部门和工作人员的行政行为。

　　要建立有效的监督制约工作机制，规划的编制与实施管理应当分开。规划的编制和调整，应由具有国家规定的规划设计资质的单位承担，管理部门不再直接编制和调整规划。规划设计单位要严格执行国家规定的标准规范，不得迎合业主不符合标准规范的要求。改变规划管理部门既编制、调整又组织实施规划，纠正规划管理权缺乏监督制约，自由裁量权过大的状况。

　　十一、建立行政纠正和行政责任追究制度

　　对城乡规划管理中违反法定程序和技术规范审批规划，违反规划批准建设，违反近期建设规划批准建设，违反省域城镇体系规划和城市总体规划批准重大项目选址、违反法定程序调整规划强制性内容批准建设、违反历史文化名城保护规划、违反风景名胜区规划和违反文物保护规划批准建设等行为，上级城乡规划部门和城市园林部门要及时责成责任部门纠正；对于造成后果的，应当依法追究直接责任人和主管领导的责任；对于造成严重影响和重大损失的，还要追究主要领导的责任。触犯刑律的，要移交司法机关依法查处。

　　城乡规划部门、城市园林部门对违反城乡规划和风景名胜区规划案件要及时查处，对违法建设不依法查处的，要追究责任。上级部门要对下级部门违法案件的查处情况进行监督，督促其限期处理，并报告结果。对不履行规定审批程序的，默许违法建设行为的，以及对下级部门监管不力的，也要追究相应的责任。

　　十二、提高人员素质和规划管理水平

　　各级城乡规划部门、城市园林部门要加强队伍建设，提高队伍素质。要建立健全培训制度，加强职位教育和岗位培训，要不断更新业务知识，切实提高管理水平。建设部将按照国务院的要求，组织编写城乡规划、历史文化名城保护、风景名胜区保护等教材，提供市长、城乡规划和风景名胜区管理机构等领导干部培训使用，以及安排好课程教育。国家重点风景名胜区的主要管理人员，都应当参加建设部与有关部门组织的培训班，掌握必要的专业知识。各省、自治区、直辖市也要建立相应的培训制度，城乡规划部门、城市园林部门应当会同有关部门组织好对所辖县级市的市长，以及县长、乡镇长的培训。要大力做好宣传工作，充分发挥电视、广播、报刊等新闻媒体的作用，向社会各界普及规划建设知识，增强全民的参与意识和监督意识。

　　各地要尽快结合本地的实际情况，研究制定贯彻落实《通知》的意见和具体措施，针对存在问题，组织检查和整改。要将贯彻落实的工作分解到各职能部门，提出具体要求，规定时间进度，明确检查计划，要精心组织，保证检查和整改的落实。建设部会同国家计委、监察部、国土资源部、国家文物局等部门对各地贯彻落实情况进行监督和指导，并将于今年三季度末进行重点检查，向国务院做出专题报告。

中华人民共和国建设部
中央机构编制委员会办公室
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国监察部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国文化部
中华人民共和国国家旅游局
国家文物局
二○○二年八月二日