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预售商品房转让的条件及程序/孙萍

时间:2024-07-05 23:40:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9281
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预售商品房转让的条件及程序

孙萍    东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让,可能引起很多争议,处理起来很麻烦,不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段,市场机制还没有完全建立起来,不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满,购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说,一方面可以加速资金回笼,减轻借贷压力,另一方面也可以加快工程进度,缩短建设周期,使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权,而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后,房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲,预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此,允许预售商品房的转让就势必会出现投机,这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益;另一方面也会扰乱房地产市场,哄抬市场价格,致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面,也要看到其不利的一面,不能因噎废食,也不能放任自流,应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。


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中华人民共和国政府和挪威王国政府关于相互保护投资的协定

中国政府 挪威王国政府


中华人民共和国政府和挪威王国政府关于相互保护投资的协定


  中华人民共和国政府和挪威王国政府(以下称“缔约方”),愿在平等互利的基础上发展两国间的经济合作,鼓励缔约一方的国民和公司在缔约另一方领土内投资,并为之创造良好的条件,达成协议如下:

  第一条 定   义
  在本协定内:
  一、 “投资”一词,系指缔约任何一方依照其法律和法规所许可的财产,主要是:
  (一) 动产和不动产以及其他物权,如抵押权、质权、留置权、用益权及类似的权利;
  (二) 公司股份、股票和债券或该公司财产中的利益;
  (三) 金钱请求权或根据合同具有金钱价值的行为请求权;
  (四) 著作权、工业产权(如专利、商标、工业品外观设计)、专有技术和商名;
  (五) 依照法律或法律允许根据合同赋予的特许权,包括勘探和开发自然资源的特许权。
  二、 “收益”一词,系指投资所产生的利润、利息、股息和其他合法收入。
  三、 “国民”一词:
  (一) 在中华人民共和国方面,系指依照中华人民共和国国籍法具有中国国籍的自然人。
  (二) 在挪威王国方面,及指依照其法律为挪威王国公民的自然人。
  四、 “公司”一词:
  (一) 在中华人民共和国方面,系指依照中华人民共和国法律在其领土内设立并有住所的经济组织。
  (二) 在挪威王国方面,系指在挪威领土内有住所的法人和独家业主或公司、社团,而不论其合伙人、会员或成员的责任是有限的还是无限的,也不论其活动是否为了赢利。

  第二条 协定的适用范围
  本协定适用于本协定生效之前及之后中华人民共和国的国民或公司依照挪威王国法律和法规在挪威王国领土内进行的投资以及挪威王国的国民或公司依照中华人民共和国法律和法规在中华人民共和国领土内进行的投资。

  第三条 投资的促进和保护
  缔约一方应鼓励缔约另一方的国民或公司在其领土内进行投资,并依照其法律和法规接受此种投资,给予公平合理的待遇和保护。上述投资应符合投资所在缔约一方的国家目标,并受其法律和法规的管辖。

  第四条 最惠国条款
  一、 缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资所享受的待遇,不应低于第三国国民或公司的投资所享受的待遇。
  二、 缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资由于战争或其他武装冲突、全国紧急状态或其他类似事件而遭受了损失,缔约另一方对该损失采取措施时,上述国民或公司应受到不低于缔约另一方给予第三国国民或公司的待遇。
  三、 本条第一、二款的规定不适用于:
  (一) 缔约另一方依照已有的或将来的关税同盟、自由贸易区、地区经济组织、与税收有关的国际协定和国内立法而给予第三国国民或公司的优惠;
  (二) 缔约另一方为便利边境贸易而给予第三国国民或公司的优惠。

  第五条 征  收
  一、 如果缔约一方对缔约另一方的国民或公司在其领土内的投资进行征收、国有化或采取其他类似措施(所有该类措施以下称“征收”),应符合下列条件:
  (一) 为了公共利益并依照国内的法律程序;
  (二) 是非歧视性的;
  (三) 给予补偿。
  二、 补偿款的支付不应无故迟延,并可兑换和自由转移。补偿应相当于征收前一刻投资的价值,并包括直至支付之日的利息。

  第六条 投资的汇回
  一、 缔约一方应依照其法律和法规准许缔约另一方的国民或公司以可兑换货币转移下述与投资有关的款项,并不应无故迟延:
  (一) 收益、提成费、技术援助费和其他合法收入;
  (二) 全部或部分投资的清算所得;
  (三) 与投资有关的贷款的偿还款项;
  (四) 在缔约一方领土内从事与投资有关工作的缔约另一方国民的合法收入。
  二、 缔约一方依照本条第一款的规定给予缔约另一方国民或公司的待遇,不应低于其给予第三国国民或公司的待遇。

  第七条 代  位
  如果缔约一方对其国民或公司在缔约另一方领土内的某项投资作了担保,并据此向其国民或公司支付了赔偿,缔约另一方应承认该国民或公司的有关权利转让给了缔约一方,并承认缔约一方对这些权利的代位。但缔约一方代位的权利,不得超过原国民或公司的权利。

  第八条 缔约双方间争端的解决
  一、 缔约双方对本协定的解释或适用所发生的争端,应尽可能友好协商解决。
  二、 如果某项争端在六个月内未获解决,应缔约任何一方的要求应提交仲裁庭。
  三、 仲裁庭应逐案按下述方式设立:缔约双方各任命一名仲裁员,该两名仲裁员共同推举一名与缔约双方均有外交关系的第三国国民为首席仲裁员,并由缔约双方予以批准。自缔约一方通知缔约另一方要求将争端提交仲裁之日起,应在两个月内任命仲裁员,在四个月内任命首席仲裁员。
  四、 如在第三款规定的时间内未能作出任命,又无其他约定时,则缔约任何一方可请求国际法院院长作出必要的任命。如果国际法院院长是缔约任何一方的国民或因其他原因不能履行上述职责时,则应请求国际法院副院长或资深法官作出必要的任命。
  五、 仲裁庭以多数票作出裁决,裁决对缔约双方均有拘束力。缔约双方应各自承担其仲裁员和参与仲裁程序中的费用。首席仲裁员为执行仲裁职责的费用,
由缔约双方平均承担。
  六、 仲裁庭得自行制定其程序规则。

  第九条 生效、期限和终止
  一、 本协定在缔约双方相互通知业已履行完毕各自为协定生效所需的国内法律程序之日起三十天后生效。
  二、 本协定有效期为十五年。如缔约任何一方未在满十四年时书面通知缔约另一方终止本协定,本协定将继续有效。
  三、 本协定十五年期满后,缔约任何一方可随时书面通知缔约另一方终止本协定,但在终止之日后的一年内仍然有效。
  四、 对本协定终止之前已进行的投资,本协定其他各条的规定自协定终止之日起,继续适用十五年。
  本协定于一九八四年十一月二十一日在北京签订,一式两份,每份都用中文、挪文和英文写成,三种文本具有同等效力,若解释发生分歧,以英文本为准。
     中华人民共和国政府代表        挪威王国政府代表
        赵 紫 阳              科勒·维洛克
        (签 字)              (签 字)

民政部、财政部关于调整烈士一次抚恤金标准的通知

民政部 财政部


民政部、财政部关于调整烈士一次抚恤金标准的通知

1985年10月29日,民政部、财政部

各省、自治区、直辖市民政厅(局)、财政厅(局):
沈阳、大连、哈尔滨、武汉、广州、重庆、西安市民政局、财政局:根据国务院、中央军委国发[1985]95号文件精神,决定对革命烈士一次抚恤金标准进行调整,现通知如下:
一、一九八四年四月一日以后牺牲经批准为革命烈士的军人和其他人员,其一次抚恤金分别按下列规定发给:
(一)烈士生前有工资收入的,按其牺牲时的四十个月工资计发;
(二)烈士生前无工资收入或工资低于军队二十三级正排职干部工资标准的,按其牺牲时军队二十三级正排职干部的四十个月工资计发。
二、被军委或大军区授予英雄模范称号的烈士,增发应领一次抚恤金的三分之一。荣立二等功以上的军人、参战民兵民工被批准为烈士的,增发应领一次抚恤金的四分之一。
三、一九八四年四月一日以后牺牲经批准为革命烈士,已发了一次抚恤金的,应按本通知的规定补发其不足的部分。
四、为便于地方政府贯彻本通知的规定,批准革命烈士的机关,应将烈士牺牲时的职务、军龄或工龄、工资级别等通知烈士家属居住地的县、市、市辖区人民政府。
五、调整革命烈士一次抚恤金需要增加的经费,由各省、自治区、直辖市地方财政拨款解决。