售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


江苏省人民政府办公厅


苏政办发〔2004〕97号

省政府办公厅关于印发江苏省地质资料管理办法的通知

各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：
　　《江苏省地质资料管理办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　

　　二○○四年九月二十七日


江苏省地质资料管理办法
　　（2004年8月）

　　第一条 为加强全省地质资料管理，充分发挥地质资料作用，保护地质资料汇交人合法权益，根据国务院《地质资料管理条例》、国土资源部《地质资料管理条例实施办法》的规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条 本省行政区内地质资料的汇交、保管和利用，适用本办法。
　　本办法所称地质资料，是指在地质工作中形成的文字、图表、声像、电磁介质等形式的原始地质资料、成果地质资料和岩矿芯、各类标本、光簿片、样品等实物地质资料。
　　第三条 省国土资源行政主管部门负责全省地质资料的汇交、保管和利用的监督管理，履行下列职责：
　　（一）贯彻执行国家地质资料管理的法律、法规和方针政策；
　　（二）管理全省地质资料馆，指导本行政区内地质资料馆藏业务,组织开展地质资料业务培训；
　　（三）制定本行政区内地质资料管理工作规划和计划并组织实施；
　　（四）监督检查本行政区内地质资料管理法律、法规的实施，依法查处违法案件；
　　（五）组织建立本行政区地质资料信息系统；
　　（六）组织开展本行政区内地质资料综合研究、交流和利用；
　　（七）承担法律、法规规定的其他职责。
　　第四条 省地质资料馆为全省地质资料馆藏机构，依法接收、保存、管理汇交的地质资料，为全社会提供地质资料服务，履行下列职责：
　　（一）受省国土资源行政主管部门的委托，负责接收、验收汇交地质资料的具体工作并向全国地质资料馆转交应向国家汇交的地质资料；
　　（二）建立健全馆藏地质资料保管、利用制度，按规定整理、保管地质资料；
　　（三）建立和维护地质资料信息服务系统；
　　（四）开展地质资料综合研究，依法为社会提供地质资料服务；
　　（五）承担省国土资源行政主管部门交办的有关事宜及法律、法规规定的其他职责。
　　第五条 各省辖市国土资源行政主管部门，协助省国土资源行政主管部门做好本行政区内的地质资料监督管理工作，其主要职责是：
　　（一）协助省国土资源行政主管部门，做好本行政区内应向省国土资源行政主管部门汇交的地质资料的汇交管理工作；
　　（二）承担本行政区内可供开采的、矿产储量规模为小型的并只能用作普通建筑材料的砂石、粘土和其他零星分散的矿产资源勘察开发形成的地质资料的汇交、保管、提供利用工作；
　　（三）承担本行政区内小型水文地质、工程地质、环境地质勘察资料的汇交、保管、提供利用工作；
　　（四）按有关规定管理好本行政区内的地质档案资料并提供社会利用。
　　第六条 省国土资源行政主管部门参与下列地质工作项目的最终档案验收：
　　（一）国务院地质矿产主管部门审批发证矿种目录中除石油、天然气、煤层气和放射性矿产以外的矿种，其矿床规模达小型以上的勘查项目；
　　（二）比例尺小于五万分之一的区域地质调查；
　　（三）重大建设工程地质灾害调查、环境地质调查；
　　（四）重要区域地球物理、区域地球化学勘查等。
　　第七条 省国土资源行政主管部门对在地质资料管理工作中成绩突出的单位和个人给予奖励。
　　第八条 凡在本省行政区内，从事矿产资源勘查开发的探矿权人、采矿权人和承担由国家出资的地质工作项目的地质勘查单位，是地质资料的汇交人。
　　非国家出资的地质工作项目、探矿权人或者采矿权人，可以以协议、合同等形式，委托承担地质工作项目的地质勘查单位，代为汇交地质资料。
　　本办法所指的国家出资的地质工作项目，是指包含中央和地方各级财政以各种渠道投入资金的地质工作。
　　第九条 地质工作项目由两个或者两个以上出资人共同出资开展的，出资各方对地质资料汇交义务负有连带责任。
　　中外合作开展地质工作的，参与合作项目的中方为地质资料汇交人，外方承担汇交地质资料的连带责任。
　　第十条 地质资料汇交人，在转让探矿权、采矿权后，其汇交义务同时转移，探矿权、采矿权的受让人是地质资料的汇交人。
　　第十一条 地质资料汇交人应当汇交原始地质资料的，其应交的原始地质资料内容可以复制到成果地质资料中，无法进入成果地质资料的部分，如工程布置图、钻孔柱状图、实际材料图和分析测试结果汇总表等原始地质资料作为成果地质资料的附件汇交。
　　第十二条 地质资料汇交人应按照有关要求在规定的期限内汇交地质资料。
　　第十三条 省地质资料馆应当自收到汇交的地质资料之日起10日内，依照《地质资料管理条例》以及《地质资料管理条例实施办法》的有关规定，对汇交人汇交的地质资料进行验收。验收合格的，由省国土资源行政主管部门出具地质资料汇交凭证；验收不合格的，退回汇交人补充修改，并限期重新汇交。
　　第十四条 省地质资料馆应当在验收合格后90日内，将汇交人汇交的成果地质资料（纸质资料和电子文档各一份）转送国土资源部全国地质资料馆。下列地质资料不转送：
　　（一）普通建筑用砂、石、砖瓦粘土矿产地质资料;
　　（二）《矿产资源勘查区块登记管理办法》附录以外且资源储量规模为小型的矿产地质资料；
　　（三）矿山开发勘探及关闭矿井地质资料；
　　（四）小型建设项目水文地质、工程地质、环境地质及小型灾害地质资料；
　　（五）省级成果登记的各类地质、矿产科研成果资料。
　　第十五条 需要向国土资源部全国地质资料馆转送的成果地质资料，汇交人应汇交纸质资料及电子文档各两份；其他地质资料汇交纸质资料和电子文档各一份。
　　工作区跨两个或者两个以上省、直辖市的地质项目，汇交纸质资料和电子文档的份数与所跨省、直辖市的数量相同。
　　中外合作项目形成不同文本的地质资料，除了汇交中文文本的地质资料外，还应当汇交其他文本的纸质地质资料、电子文档各一份。
　　第十六条 汇交的成果地质资料应当符合下列要求：
　　（一）按照国家有关地质报告编制标准、要求编写地质报告；
　　（二）地质资料准确、齐全、字迹工整，有利于长久保存；
　　（三）制印清晰、着墨牢固；规格、格式符合有关标准、要求；
　　（四）电子文档的资料内容与相应的纸质资料内容相一致。
　　探矿权人、采矿权人汇交的地质资料，还应当附有勘查许可证、采矿许可证的复印件；经过评审、鉴定、验收的地质资料，还应当附有评审、鉴定、验收、备案的正式文件或者复印件。
　　第十七条 省地质资料馆应当具备以下条件：
　　（一）硬件设施达到甲级档案馆的标准；
　　（二）配备必要的专业人员；
　　（三）地质资料的接收、整理、保管、保密和利用等管理制度健全；
　　（四）具备建立地质资料信息系统和提供地质资料社会化网络服务的能力。
　　第十八条 省地质资料馆对汇交的地质资料，应当及时登记、整理、编制检索工具，做好地质资料的保存、鉴定、统计、编辑研究、保护和利用工作。
　　省地质资料馆应当利用现代信息处理技术，提高地质资料的处理、保管水平，建立地质资料信息服务网络系统；公布地质资料目录，定期维护江苏省地质资料目录检索数据库；开展对地质资料的综合研究工作，为政府决策提供依据，为社会提供公益性服务。
　　第十九条 省地质资料馆应当在每年12月底前，向省国土资源行政主管部门编报本年度地质资料保管和利用年报。
　　年报内容应当包括地质资料汇交、利用和保护情况，馆藏地质资料管理情况以及地质资料管理中存在的主要问题及建议等。
　　第二十条 单位和个人可以持单位证明、身份证等有效证件，查阅、复制、摘录已公开的地质资料。
　　复制地质资料的，省地质资料馆按规定标准收取工本费。
　　第二十一条 地质资料的保护，按《地质资料管理条例》第十五条第二款的规定执行。
　　单位和个人需要查阅利用保护期内地质资料的，应当出具汇交人同意的书面证明文件。
　　县级以上人民政府有关部门因公共利益，需要查阅保护期内的地质资料的，应当向省国土资源行政主管部门提出需要查阅的地质资料范围，经省国土资源行政主管部门依照《地质资料管理条例》第十八条第二款的规定审查后，无偿查阅利用保护期内的地质资料。
　　第二十二条 国家出资开展地质工作形成的具有公益性质的地质资料，自汇交之日起90日内向社会公开，无偿提供全社会利用。
　　第二十三条 未依照《地质资料管理条例》及《地质资料管理条例实施办法》规定的期限汇交地质资料的，由省国土资源行政主管部门发出限期汇交通知书，责令在60日内汇交。逾期仍不汇交的，由省国土资源行政主管部门依照《地质资料管理条例》第二十条的规定给予行政处罚。
　　第二十四条 汇交的地质资料经验收不合格，汇交人逾期拒不按要求修改补充的，视为拒不汇交地质资料，由省国土资源行政主管部门依照《地质资料管理条例》第二十条的规定给予行政处罚。
　　第二十五条 地质资料利用人损毁、丢失地质资料的，依法予以赔偿。
　　第二十六条 省国土资源行政主管部门、省地质资料馆和地质资料报告保管单位，有下列情形的，对其直接责任人给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿：
　　（一）非法披露、提供利用保护期内的地质资料的；
　　（二）封锁地质资料，限制他人查阅、利用公开的地质资料的；
　　（三）不按规定管理地质资料，造成地质资料损毁、散失的。
　　非法披露、提供利用保密的地质资料的，依照保守国家秘密法的有关规定予以处罚。
　　第二十七条 有关实物地质资料的汇交及管理，按国家有关规定执行。