江苏省泰州市人民政府


关于印发泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知

泰政发（2003）58


各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经2003年3月31日市政府第1次常务会议讨论通过，现印发给你们，希遵照执行。


二ＯＯ三年四月六日




泰州市农民集体所有建设用地
使用权流转管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为加强对农民集体所有建设用地使用权流转的管理，维护农村集体土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的集约利用，根据土地管理法律、法规及政策的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 农民集体所有建设用地使用权流转，是指农民集体所有建设用地使用权通过有偿转让（包括交换等）、租赁和作价入股等方式发生土地使用权转移的行为。
第三条 农民集体建设用地使用权的流转和农民集体所有建设用地与农用地置换，应经市（县）、区人民政府审核后，报市人民政府审批。其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第四条 农民集体建设用地所有权，依法由乡（镇）或村、组农村集体经济组织代为行使。
农民集体建设用地使用者，是指依法使用集体土地进行非农业建设的单位和个人。
乡（镇）或村、组集体经济组织，在充分尊重本组织农民意愿的基础上，可以将农民集体所有建设用地使用权作为股份信托给乡（镇）集体资产管理办公室，委托其负责农民集体所有建设用地使用权的流转。
第五条 农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合城市总体规划、乡（镇）土地利用总体规划及村镇建设规划，严格执行土地利用年度计划。
第六条 农民集体建设用地使用权流转价格不得低于省人民政府公布的乡（镇）土地使用权协议出让最低价格标准。
第七条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农民集体所有建设用地使用权流转的管理和监督。
市（县）人民政府应加快建立统一的农民集体建设用地使用权交易市场，确保交易的公开、公平、公正。

第二章 流转的范围和对象

第八条 市、市（县）城市规划区以内，以及泰高公路两侧、长江岸线一定范围内的集体建设用地使用权，不得流转。
泰高公路两侧、长江岸线禁止农民集体建设用地流转的范围，市人民政府另行确定。
除兴办乡（镇）村企业、公共设施、公益事业和村民建设住宅依法使用本集体经济组织的土地外，其他建设项目使用农民集体所有建设用地的，应实行有偿流转。
规划用途为建设用地的现农用地，必须办理农地转用手续、落实占补平衡措施后，方可流转。其中，非农业集体建设用地复垦为耕地与新增建设用地等面积置换的，新增建设用地不再重复办理农地转用和征（使）用手续。
农民集体所有建设用地不得从事经营性房地产项目开发和国家限制的项目建设。

第三章 流转管理

第九条 符合下列条件的农民集体所有建设用地可申请流转：
（一）符合土地利用总体规划、城市总体规划、乡（镇）建设规划和详细规划，并取得相关的批准文件；
（二）具有合法的集体土地所有权、使用权证；
（三）具有地上建（构）筑物的合法产权证明；
（四）土地所有者与使用者签订流转合同。
第十条 农民集体所有建设用地使用权流转，应征得原土地使用者的同意，经土地所有者与使用者协商一致签订流转合同。合同内容应包括流转方式、土地用途、使用期限、土地收益及分配、双方的权利和义务、违约责任等。
原土地使用者通过办理集体土地使用手续获得的农民集体所有建设用地使用权首次流转的，应取得土地所有者的同意，由土地所有者和流转双方共同签订流转合同；土地使用者以流转方式获得的农民集体建设用地使用权再次流转的，由流转双方签订流转合同，前次流转合同规定的权利和义务随之转移。
第十一条 农民集体所有建设用地使用权流转合同约定的土地使用期限，不得超过国务院55号令规定的相同用途国有土地使用权出让的最高期限；再次流转的，不得超过首次流转合同约定的剩余年限。土地使用期限自颁发集体建设用地使用权证之日起算。
第十二条 农民集体所有建设用地使用权流转的，其地上建（构）筑物随之流转；地上建（构）筑物流转的，其使用范围内的土地使用权必须办理流转手续。
第十三条 农民集体所有建设用地使用权流转，应由具有地价评估资质的中介服务机构进行宗地价格评估，并报县级以上土地行政主管部门确认农民集体所有建设用地使用权的流转价格。
第十四条 农民集体所有建设用地使用权流转的程序：
（一）农民集体所有建设用地使用权首次流转，流转双方应当持农民集体土地所有权证、土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、流转双方签订的流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门提出书面申请，经土地行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
（二）农民集体所有建设用地使用权再次流转，流转双方应持集体土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、集体土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、农民集体所有建设用地使用权前次流转合同及本次流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门申请办理土地变更登记手续。
第十五条 农民集体所有建设用地使用权流转合同期满，流转双方应在期满之日起15日内到原登记机关办理土地注销登记；逾期不办理的，土地使用权终止。流转双方同意续期的，应在期满前60日内，重新签订土地流转合同，办理土地流转批准手续。
第十六条 农民集体所有建设用地使用权流转合同规定的使用期届满，土地使用权及其地上建（构）筑物的所有权应根据土地流转的不同方式分别处置：
（一）土地使用权转让的，土地使用期届满后，流转合同对地上建（构）筑物所有权处置有约定的按约定处理；没有约定的，由农民集体土地所有者无偿取得。
（二）土地使用权连同房屋出租的，租期届满后，承租人应向土地所有者或原土地使用者交还承租的土地和房屋使用权。土地出租者和土地承租者应当在租期届满之日起15日内，持土地出租许可证和土地承租证明书向原登记机关办理注销登记；逾期不办理的，承租的土地使用权终止。
第十七条 农村居民可依法将宅基地连同地上建（构）筑物转让给本集体经济组织内符合申请宅基地条件的其他农户，但不得转让给非本集体经济组织的成员。农民宅基地实际占用面积超过标准的部分，转让时应按规定向农民集体土地所有者缴纳土地流转收益。凡农村居民已出租房屋及其宅基地的，不得再申请宅基地。
第十八条 以流转方式取得的农民集体所有建设用地使用权，可以参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，办理出租、作价出资（入股）和抵押。
第十九条 因公共利益需要，农民集体土地所有者报经原批准机关批准，可以提前收回农民集体所有建设用地使用权，对现土地使用者应给予相应的补偿。

第四章 收益分配和管理

第二十条 农民集体所有建设用地使用权的流转收益，归集体土地所有者所有，由农村集体土地所有者管理，也可以由其委托乡（镇）集体资产管理办公室管理，用于农民的生活保障、医疗、养老及发展农村经济、村镇公益设施建设等。
第二十一条 农民集体所有建设用地使用权流转可按下列方式进行补偿安置：
（一）将一定年期的土地有偿使用费以货币方式一次性支付给农村集体经济组织；
（二）由建设用地单位或个人按约定，向农村集体经济组织支付土地年租金；
（三）将土地有偿使用费折成股份，由农村集体经济组织持股，参与分红；
（四）为农村集体经济组织成员购买养老保险等。
第二十二条 农民集体所有建设用地使用权首次流转收益和再次流转增值收益，由土地所在的市（县）、区土地行政主管部门统一收取，并及时拨付给土地所有权者。
第二十三条 农民集体所有建设用地使用权首次发生流转的，集体土地所有者或原土地使用者应向市（县）、区人民政府按土地流转收益的10%一次性缴纳，或按照年租金10%的标准逐年缴纳土地流转收益，其余部分留归集体土地所有者或原土地使用者。
第二十四条 通过流转方式获得的农民集体所有建设用地使用权再次流转的，土地流转收益归土地转让方所有，但增值超过20%以上的，土地转让方应按照增值部分的20%向政府交纳土地流转增值收益。土地流转增值收益实行市（县）、区和乡（镇）两级政府分成，其比例分别为20%和80%。
第二十五条 农民集体所有建设用地使用权流转中占用耕地的，应由建设用地者按规定向县级以上人民政府土地行政主管部门依法缴纳耕地开垦费，由被占用耕地所在地乡（镇）人民政府组织开发补充耕地。实现占补平衡的，经省土地行政主管部门验收合格后，将耕地开垦费返还乡（镇）人民政府。
第二十六条 市（县）、区和乡（镇）人民政府收取的农民集体所有建设用地流转收益，应用于土地开发整理和村镇建设。
第二十七条 土地行政主管部门应当按照国家及省有关规定标准收取有关土地管理规费。农民集体所有建设用地使用权流转业务费参照国家和省规定的国有土地使用权出让业务费标准收取。

第五章 附 则

第二十八条 农民集体所有建设用地使用权流转合同、呈报说明书和供地方案等格式文书，由市土地行政主管部门统一制定。
第二十九条 本办法由市人民政府土地行政主管部门负责解释。


评许霆案最新动态：盗窃罪！？

李飞


十一届全国人大一次会议2008年3月10日上午在人民大会堂举行第三次全体会议，听取和审议最高人民法院工作报告和最高人民检察院工作报告。代表们针对“两高”报告的的分组讨论会中，“许霆案”再度引起关注。

一、许霆案最新动态：最高法院负责人就许霆案定罪量刑首次表态

全国人大代表、最高人民法院副院长姜兴长在10日对记者表示：许霆案一审法院认为属恶意取款，非法占有，“我个人认为定盗窃罪没问题，但法院判刑太重了。”对于广州中院的判决，姜兴长表示，他比较赞成《刑法》第63条第2款规定[①]，即在法定刑以下判处刑罚的案件，必须经最高人民法院的核准。这意味着广州中院的判决、裁定只有经过了最高人民法院的核准后才能发生法律效力并交付执行。姜兴长透露，判决结果最早将于本月底知晓。这是最高法院负责人首次就许霆案定罪量刑表态。[②]

我不知道姜兴长副院长的这番静态是代表法院对外的新闻口径而作出，还是纯粹以全国人大代表的身份所发表的个人意见，但我知道在中国的现实情况下，最高法院负责人的公开表态将对判决结果意味着什么。何况作为最高法院的主要领导人--具备相当法律和政治素养--敢在敏感而重要的两会期间，在公开场合对个案发表意见，我想其“个人意见”的份量恐怕不亚于一纸公文了。

从姜兴长副院长的公开表态我们至少可以解读这些重要信息：1、定罪：许霆案“定盗窃罪没问题”；2、量刑：原判量刑太重，应按《刑法》第63条第2款的规定，报最高法院核准后，在法定刑下量刑；3、判决结果最早将于本月底知晓：表明结果已定，只待“两会”结束，即可宣判。

二、有罪？无罪？

罪与非罪是许霆案争议的焦点问题之一，从本案一审判决、发回重审的理由及这次表态，可见法院方面是持有罪态度，笔者对此表示赞同，主要基于如下两点考虑：

1、在主观上有恶性

行为人的罪过（包括故意和过失）是一切犯罪构成都必须具备的主观方面要件。本案中，许霆明知银行ATM机存在技术故障，取得额外款项将侵害银行的所有权，但仍实施取款行为，其主观上是故意。并且以非法占有为目的，先后实施“取款”171次，取得款项后进行挥霍，并在案发后逃匿一年多，也表明其主观恶性较大。因此，一审法院认为属恶意取款，非法占有。应该说法院在本案的主观方面要件的认定没有错误。但这只表明主观要件成立。

2、在客观上有危害

犯罪客观要件，是成立犯罪所必须具备的客观事实特征。其见容包括危害行为，危害结果，危害行为与危害结果之间的因果关系，行为的时间、地点与方法等。其中危害行为是犯罪客观要件的核心要素，是一切犯罪成立所必须具备的。从本案看，许霆的行为是将不属于自己的财物据为已有的行为，侵害了银行的所有权。具有社会危害性，因此，认定许霆的行为是危害行为也没有错误。

本案中，许霆在主观上有恶性，其行为在客观上有危害，这只是解决了许霆的行为是危害行为而具有可罚性的问题，即“有罪”的问题；但在罪刑法定的原则下，这种危害行为必须是刑法规定的危害行为，否则也不构成犯罪，因此，重要的是要解决“有何罪”的问题。

三、有何罪--盗窃罪？侵占罪？

1、本案不构成盗窃罪

如果认为本案应认定为盗窃罪，则前提是许霆的行为应属于刑法第264条所规定的危害行为，即盗窃行为。何为“盗窃行为”？对此没有明文的法定解释，学理上解释为“秘密窃取”，学者们对“秘密窃取”的含义却是众说纷纭，莫衷一是，笔者在此不想纠缠其中。因为理由其实很简单：许霆是在接受“错给”，而不是实施“偷盗”。

（1）一个新判例

从一般语义上说，按普通人的一般理解，通俗地说：盗窃行为就是偷。不管作何解释，“秘密、暗中”都题中应有之义，这表明偷只能在行为时违背财物人的意志或财物人无意志（未发觉）的情况下进行。行为时，如果未违背财物人的意志，是财物人主动自愿将财物给行为人的，那么这是“给”，而不是“偷”，最近的一个判例可以说明这一点：

银行工作人员误将53张千元面值的港币，当作百元面值支付给客户张女士。在事后沟通中，因银行个别工作人员出言不逊，张女士感觉不快拒绝退还多领到的47700元港币。银行诉至法院，2008年3月3日，上海闸北区人民法院作出一审判决，认定造成张女士多领现金的责任在银行，张女士只需返还多得的47700元港币，而无须支付利息。[③]

（2）接受“错给”不等于“偷”

该案与许霆案在行为上的相似处在于：客户的行为都是按办理业务时正常方式进行的，取得额外款项，都是银行方面的失误造成的，而非客户的原因导致。差别在于张女士面对的是银行营业员的失误，而许霆面对的是ATM机的技术故障，笔者认为这一差别，并不能导致两者行为性质的不同，两者都是基于银行的“错给”而取得款项，而不是在“偷”银行钱财。理由有二：

1、ATM机是银行采取的一种快捷低成本的交易工具，是银行柜台服务的延伸。储户到ATM机办理业务与到柜台办理，其性质和后果没有法律上的区别。如果认为ATM机不能象营业员一样代表银行，将得出一个可怕的结论：ATM机在行为时不能代表银行的意志如果成立，那么ATM机的动作都不是银行意志的体现，ATM机所发生的一切业务（无论是有无故障发生）都不是银行的意思表示，在民事上都应作为不当得利返还，这显然是荒谬的。

2、ATM机是机器，其本身不具有意志，它只是银行用以传达和表达其意志的工具，银行是通过ATM机表达其愿意交易的意思表示。银行设定程序时，将其意志以序列化的指令形式固定在了ATM机里，在交易时，只要用户按设定步骤正常操作就符合银行的意志，否则如果用户破坏设备和篡改程序则违背银行的意志。因此，即使ATM机发生技术故障，但只要不是客户原因造成的，那么相对客户来说ATM机代表的仍是银行的交易意志，因为ATM机是按银行的程序指令行事，虽然是错误的，但仍是银行在交易当时的意志体现。ATM机的动作与柜台营业员的行为一样都代表银行在“主动地”多给付客户钱，而不是客户在偷盗银行的钱。非法占有其财物的行为在当时不违反财物人的意志，拿取财物人“公然自愿奉上”的财物，显然不是秘密的偷盗行为。

2、本案符合侵占罪